Thanh khoản bất động sản vẫn ở mức thấp

Thống kê mới đây của DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận bước sang tháng 11 tiếp tục chứng kiến dự ảm đạm.

Trong đó, ở phân khúc đất nền dự án, trên thị trường thứ cấp, mức giá liên tục đi ngang trong thời gian qua, thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ đối với những khách hàng dùng đòn bẩy ngân hàng, áp lực cả về dòng tiền và lãi suất ngày càng tăng cao. Tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng. 

Đối với phân khúc căn hộ, đơn vị này cho biết, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 37%, đây cũng là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay với việc tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 30 - 40% lượng sản phẩm đưa ra thị trường.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40 - 50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 3 - 5% so với tháng trước, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Ở phân khúc biệt thự/nhà phố, DKRA cho biết, tỷ lệ tiêu thụ đạt 54%, tăng gấp 4,5 lần so với tháng trước, tuy nhiên chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, Đồng Nai đóng góp gần 52% vào lượng tiêu thụ chung của toàn thị trường. Lượng hàng tồn kho được mở bán lại trong tháng 11 chiếm tỷ lệ 70 - 90% trên tổng giỏ hàng với mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó.

Chuyên gia DKRA cho biết, thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn. Tuy nhiên thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công. 

Trong báo cáo phát hành mới đây, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, trong giai đoạn 2018 - 2021, khi dòng tiền rẻ, lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong những năm dịch COVID-19, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội, TP HCM và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ. Tuy nhiên, xét về nhu cầu, các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu ở thực. 

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2022, có 193 dự án mới đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, số lượng dự án tại hai khu vực Hà Nội và TP HCM chỉ chiếm gần 17%.

VDSC cho rằng, điều này cũng khá tương đồng với danh mục bất động sản của các doanh nghiệp đang niêm yết, khi quỹ đất hiện hữu chủ yếu thuộc phân khúc đất nền và second home tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và các vị trí có tiềm năng phát triển du lịch.

"Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, chúng tôi cho rằng các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất. Trong khi phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng", VDSC nhận định.

Nhóm phân tích cũng cho rằng, trong ngắn hạn 2023 - 2024, các dự án tại khu vực vùng ven và các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Trong khi đó, hạ tầng kết nối Hà Nội, TP HCM với các tỉnh lân cận hiện nay vẫn chưa được phát triển đồng bộ, từ đó chưa tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở dịch chuyển dần từ nội đô sang các khu vực lân cận.

Ngoài ra, VDSC cũng dự báo, giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao khoảng 20 - 40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.