SSI: Lợi nhuận Becamex IDC tăng 56% trong năm 2022 nhờ giá đất tăng, lưu ý rủi ro nợ vay trái phiếu

Trong báo cáo phân tích mới đây, các chuyên gia SSI đã đưa ra những cơ sở tăng trưởng lợi nhuận của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM).

Thống kê từ SSI cho thấy, Became IDC còn khoảng 590 ha đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê. Bên cạnh đó, diện tích đất thương phẩm 648 ha tại TP mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. 

Mặc khác, Liên doanh VSIP, Warburg Pincus được dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022. 

Theo ước tính của SSI, doanh thu quý IV của Becamex IDC có thể đạt 2.787 tỷ đồng, tăng 9,4% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế (LNST) đạt 1.163 tỷ đồng, tăng 34,1% so với cùng kỳ.

Trong đó, doanh thu bất động sản dân dụng và KCN ước đạt 2.381 tỷ đồng (tăng 33,5%), chủ yếu nhờ ghi nhận một phần từ doanh thu bán đất nền ở TP mới Bình Dương cho Capital Land (tổng diện tích chuyển nhượng đạt 18,9 ha, giá trị là 242 triệu USD) và khu tái định cư như Bàu Bàng. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp ghi nhận cho thuê 25 ha tại KCN Bàu Bàng mở rộng với giá thuê trung bình đạt 120 USD/m2/chu kỳ thuê cho các nhà đầu tư đã ký MOU trước đó. Biên lãi gộp dự kiến đạt 69% nhờ giá bán đất nền tăng và giá thuê KCN tăng. 

Doanh thu xây dựng ước đạt 24 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ do không còn ghi nhận doanh thu hợp nhất từ IJC sau khi Becamex IDC giảm sở hữu từ 78% xuống còn 49,76%. Đồng thời, các hợp đồng xây dựng tại các công ty con khác như UDJ và BCE cũng ở mức thấp. 

Còn doanh thu dịch vụ quản lý và duy tu cơ sở hạ tầng tại các khu công nghiệp ước đạt 213 tỷ đồng, gảm 6% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết ước đạt 222 tỷ đồng, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lợi nhuận ròng của VSIP dự báo giảm hơn 40% do nhu cầu thuê đất từ các nhà đầu tư mới giảm trong dịch COVID-19. 

Trong cả năm 2021, SSI ước tính doanh thu Becamex IDC đạt 6.790 tỷ đồng, giảm 16,5% và LNST đạt 2.201 tỷ đồng, tương đương cùng kỳ. 

Dự báo cho năm 2022, SSI ước tính doanh thu của doanh nghiệp đạt 9.797 tỷ đồng và LNST đạt 4.209 tỷ đồng, lần lượt tăng 44,2% và 56,3% so với năm 2021.

Trong đó, doanh thu KCN ước đạt 3.633 tỷ đồng, tăng 58.8%. Diện tích đất cho thuê ước tính ở mức 136 ha, tăng 49,5% dựa trên các yếu tố: Kỳ vọng nhu cầu thuê đất KCN phục hồi hậu COVID-19 khi các nhà đầu tư có thể hoàn tất các hợp đồng đã ký MOU; KCN Cây Trường bắt đầu cho thuê từ cuối quý II/2022 với diện tích thuê dự kiến đạt 26 ha và giá thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê. 

Song song đó, diện tích thuê tại KCN Bàu Bàng mở rộng dự kiến đạt 60 ha với giá thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê; KCN Thời Hòa dự kiến cho thuê 15 ha với mức giá là 125 USD/m2/chu kỳ thuê. 

Đối với mảng BĐS dân dụng, doanh thu ước đạt 3.397 tỷ đồng, tăng 15,9%. Trong đó, doanh thu từ TP mới Bình Dương ước đạt 2.303 tỷ đồng, chủ yếu ghi nhận chuyển nhượng 18,9 ha cho Capital Land; còn doanh thu từ bán đất nền tại khu dân cư Bàu Bàng và Mỹ Phước ước đạt 1.094 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, các chuyên gia SSI cũng lưu ý ba rủi ro có thể ảnh hưởng đến đà tăng trưởng của Becamex IDC. 

Thứ nhất, diện tích còn lại sẵn sàng bán tại TP mới Bình Dương hơn 150 ha, trong khi phần lớn các giao dịch từ các công ty liên kết trong tập đoàn và Hanwa và có ít khách hàng cá nhân. Do đó, tính thanh khoản tại thành phố mới sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền và chi phí vốn vay tại dự án trên.

Thứ hai, việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại Bình Dương chậm trễ có thể ảnh hưởng đến việc triển khai và bán hàng tại các dự án KCN mới như KCN Cây Trường và KCN Lai Hưng.

Cuối cùng, sau khi đáo hạn hơn 3.500 tỷ trái phiếu, Becamex IDC tiếp tục phát hành trái phiếu mới trong năm 2021 và 2022. Chuyên gia SSI cho rằng tỷ lệ nợ vay vẫn ở mức cao trong khi các phương án phát hành tăng vốn chủ sở hữu đang gặp khó khăn sẽ ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án mới của doanh nghiệp trong tương lai.