Qui trình thực hiện dự án nhà ở trải qua nhiều bước khiến doanh nghiệp bị chôn vốn

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong những khó khăn, vướng mắc về việc thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay, vấn đề đáng lưu tâm nhất là công tác nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể, qui trình thực hiện thủ tục nhà ở hiện nay trải qua 6 bước, bao gồm:

(1) Làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; 

(2) Trình duyệt qui hoạch chi tiết 1/500; 

(3) Làm thủ tục giao thuê đất; 

(4) Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; 

(5) Cấp sổ đỏ dự án; 

(6) Công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Liên quan đến bước 4 nộp tiền sử dụng đất, HoREA cho rằng pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản không qui định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này.

Thay vào đó, pháp luật chỉ qui định chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (tiền sử dụng đất) trong hai trường hợp.

Thứ nhất là để làm thủ tục cấp sổ đỏ và thứ hai là để bán nhà, nền nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo HoREA, riêng thời gian làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất phải mất trên dưới hai năm hoặc lâu hơn.

Bên cạnh đó, nếu đến bước 6 doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, mới được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và mới được thi công xây dựng các công trình của dự án thì qui định này cũng không phù hợp với pháp luật về xây dựng, pháp luật về qui hoạch đô thị.

Chưa kể, thời gian thi công của dự án mất trên dưới hai năm mới đủ điều kiện huy động vốn.  

Hệ lụy là các doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng trên dưới 5 năm, đồng thời các chi phí như đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lí... sẽ tăng lên, kéo theo tăng giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Như Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu từng chia sẻ: " Có những dự án 20 năm rồi vẫn chưa hoàn thành, người dân vẫn chưa có sổ đỏ.

Các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án, từ quyết định chủ trương đầu tư, duyệt qui hoạch 1/500 tới được công nhận chủ đầu tư và làm các thủ tục khác… đã mất khoảng 3 năm.

Đến khi xây dựng một dự án nhiều tòa nhà, trung bình mất thêm trên dưới 3 năm nữa. Riêng công tác tính tiền sử dụng đất nếu xuôi chèo mát mái cũng mất một năm. Chính những điều này khiến thị trường BĐS có độ trễ."

Trong khi đó, "với giá đất tăng cao như hiện nay thì cả nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài, chỉ cần chậm chân 1 - 2 năm thôi thì chi phí vốn phải bỏ ra bị đội lên rất nhiều", Giám đốc cấp cao CBRE Dương Thùy Dung nhận định.

Đứng về phía doanh nghiệp, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản từng chia sẻ với cổ đông của mình: "Nếu quí cổ đông là người đi làm thủ tục thì mới thấy khổ cỡ nào. Đến khi mình được cái này thì những cái mình đã được lại hết hạn.

Trong khi đó, vấn đề pháp lí không được gỡ thì giá thành sản phẩm cao, sức mua không tốt và như vậy doanh nghiệp sẽ không có doanh thu".

Mặt khác, có một số trường hợp ở giai đoạn đầu, chủ đầu tư chỉ cần có qui hoạch 1/500 rồi dùng bản vẽ đi huy động vốn, mà theo ông Lê Hoàng Châu, "điều này hình thành những nhà phát triển bất động sản dựa vào quan hệ, rất nhiều tiền nhưng văn hóa kinh doanh không đi đôi, mang hình dáng người trọc phú chứ không phải doanh nhân."

Trên thực tế, HoREA đã từng kiến nghị rất nhiều về những vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay, chủ yếu liên quan đến việc hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, quá trình thực thi pháp luật và trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức Nhà nước.

Nếu những vấn đề này không được giải quyết, thì thị trường bất động sản "dù có bôi cũng không trơn", ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/