Nhà đất

Bi kịch pháp lí BĐS TP HCM: 'Hiện nay dù có bôi cũng không trơn'

16:24 | 16/11/2019

Chia sẻ

Đây là một trong những vấn đề rất trăn trở của Chỉ tịch HoREA khi nói về những khó khăn của thị trường bất động sản TP HCM tại hội thảo diễn ra vào sáng ngày 16/11.

Thị trường BĐS TP HCM..."đứng hình" 

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản (BĐS) tại TP HCM trong 10 tháng đầu năm nay tiếp tục xu thế sụt giảm.

Cả thành phố chỉ có 1 dự án được quyết định chủ trương đầu tư, giảm hơn 80% so với cùng kì và không có dự án nào được công nhận chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, thành phố có 32 dự án được công nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 19.622 căn. Trong đó, có 31/32 dự án vừa và nhỏ, có những dự án chỉ trên 10 căn hộ. Đặc biệt, chỉ riêng giai đoạn 1 của một dự án đại đô thị tại quận 9 đã chiếm trên 63% tổng nguồn cung với trên 10.000 căn.

Trong khi đó, kết quả khảo sát sức mua của thị trường từ các đơn vị tư vấn cho thấy, 100% nhà ở trung cấp có giá vừa túi tiền, tức khoảng 3 tỉ đồng trở xuống đều bán hết trong 10 tháng đầu năm. Đối với dự án nhà ở cao cấp, tỉ lệ bán đạt 70%.

Theo ông Châu, "sức mua và tính thanh khoản thị trường hoàn toàn tốt. Cái khó khăn hiện nay là sự sụt giảm nguồn cung dự án".

le hoang chau

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, "thị trường BĐS khó khăn không phải do thị trường mà do thiếu nguồn cung vì dự án không được duyệt."

Chủ tịch HoREA cho rằng: "Các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án, từ quyết định chủ trương đầu tư, duyệt qui hoạch 1/500 tới được công nhận chủ đầu tư và làm các thủ tục khác… mất khoảng 3 năm. Rồi khi xây dựng một dự án nhiều tòa nhà, trung bình mất thêm trên dưới 3 năm nữa. Riêng công tác tính tiền sử dụng đất nếu xuôi chèo mát mái cũng 1 năm. Như vậy, thị trường BĐS có độ trễ".

"Theo đó, thị trường BĐS khó khăn không phải do thị trường mà do thiếu nguồn cung vì dự án không được duyệt", ông Châu nhận định.

Doanh nghiệp khó gia nhập thị trường, người dân khó sở hữu nhà

Trước đó, HoREA đã trình 4 vướng mắc của thị trường BĐS TP HCM hiện nay lên Thủ tướng, bao gồm: Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, việc thực thi pháp luật, qui trình thủ tục hành chính và trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức Nhà nước.

"63 tỉnh, thành phố cùng áp dụng một hệ thống pháp luật nhưng tại sao doanh nghiệp thành phố lại chạy đi các tỉnh để đầu tư?

Từ hệ thông pháp luật sinh ra qui trình thủ tục hành chính, đây là mớ bồng bông, gian nan nhất của doanh nghiệp.

Mặt khác, một số bộ phận công chức sợ, muốn an toàn nên không dám quyết và đùn đẩy. Đối với vấn đề bôi trơn, tình trạng hiện nay có bôi cũng không trơn", ông Châu dẫn chứng.

Những yếu tố này khiến thị trường BĐS bị sụt giảm nguồn cung và hệ lụy là giá đất hay giá thành sản phẩm đều tăng vọt, một mặt làm các chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường, mặt khác đẩy các doanh nghiệp tìm hướng đầu tư ở các tỉnh khác.

Một nhà phát triển BĐS từng cho rằng, giá đất nền ở TP.HCM đã tăng quá cao, đầu tư biên lợi nhuận rất thấp. Trong khi đó, thị trường vùng ven đã khởi sắc và rất sôi động, chính vì thế các doanh nghiệp mới chuyển ra vùng ven, nơi mà biên lợi nhuận vẫn còn rất cao.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng cho rằng, "với giá đất tăng cao như hiện nay thì cả nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài, chỉ cần chậm chân 1 - 2 năm thôi thì chi phí vốn phải bỏ ra bị đội lên rất nhiều. Đối với những cá nhân đi đầu tư, chi phí giá vốn cao dẫn đến giá thành sản phẩm cũng cao theo".

Theo số liệu do CBRE công bố, tại TP HCM, giá bán căn hộ sơ cấp trong 9 tháng đầu năm có mức tăng trung bình 15% so với cùng kì năm ngoái, vào khoảng 1.851 USD/m2.

Giá đất trung bình để phát triển dự án tại khu vực quận 1 dao động từ 10.000-50.000 USD/m2, có những dự án ghi nhận 70.000-80.000 USD/m2.

Trong khi đó, cũng tại thời điểm này cách đây 2 năm, mức giá cao nhất CBRE ghi nhận được cũng chỉ 30.000 USD/m2.

"Trong tổng số 20 dự án được chào bán trong năm 2019, không có dự án nào dành cho người có thu nhập thấp, tức dưới 1.000 USD/m2. Đây là một thách thức lớn và chúng tôi nghĩ rất khó giải quyết", bà Dung cho biết.

Ngoài ra, nữ Giám đốc cấp cao CBRE còn đưa ra hai bất cập: "Trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng, muốn phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp cần có quĩ đất và giá vừa phải, có nghĩa là phải đi ra xa thành phố. 

Trong khi đó, cơ sở hạ tầng không được cải thiện, không được mở rộng, không thể hỗ trợ người mua di chuyển ra xa thành phố để sở hữu nhà".

Thực tế từ năm 2018, nhiều doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu "đánh bắt xa bờ". Sau thành công từ những dự án nhà ở tại căn cứ địa TP HCM, Novaland đã triển khai chiến lược đầu tư vào các tổ hợp bất động sản nghỉ dưỡng tại Hồ Tràm (Vũng Tàu), Mũi Né, Phan Thiết, Cam Ranh (Khánh Hòa), Cần Thơ,…

Phát Đạt cũng là một trong những đơn vị ra quân đầu tiên về các tỉnh lẻ đầu tư thông qua hình thức đấu giá để sở hữu quĩ đất. Lãnh đạo doanh nghiệp này cũng từng cho biết, tỉ suất lợi nhuận đầu tư ở các tỉnh rất cao.

Sau dự án Nhơn Hội, Bình Định, đầu tháng 10 vừa qua Phát Đạt tiếp tục công bố trúng đấu giá khu đất vàng 5.200 m2 tại Qui Nhơn với kế hoạch phát triển dự án khách sạn 5 sao tại khu vực này.

Hay như trường hợp của Netland, đơn vị này cũng đang triển khai các dự án tại Nha Trang, Đà Nẵng và gần đây nhất là dự án Cà Mau New City.

Nguyên Ngọc