Phát triển thị trường BĐS nông nghiệp: Việt Nam cần học hỏi gì từ thế giới?

BĐS nông nghiệp nhiều tiềm năng nhưng thiếu sức bật

Tại Hội thảo "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp" diễn ra sáng 26/12, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV nhận định, mặc dù đã được pháp luật qui định nhưng thị trường bất động sản (BĐS) nông nghiệp thời gian qua phát triển còn khá trầm lắng, chưa đúng với tiềm năng và vai trò bởi một số bất cập.

Thứ nhất là khung pháp lí về BĐS nông nghiệp chưa nhất quán và rõ ràng, chưa rõ nội hàm có bao gồm BĐS lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không.

Thứ hai là thiếu các yếu tố thị trường, uan hệ giữa bên mua và bán chưa thực sự tích cực do thiếu căn cứ xác định giá bán và chưa có nhu cầu giao dịch thực sự.

"Người nông dân chưa muốn bán do giá thấp, phần lớn chỉ muốn cho thuê ngắn hạn một vài năm trong khi nhu cầu của doanh nghiệp là nhận chuyển nhượng dài hạn và với giá thấp", ông Lực nói.

Thứ ba là hạn chế về tích tụ đất đai. Việc hạn chế tích tụ đất đai có thể hạn chế khả năng của cá nhân, tổ chức sản xuất nông nghiệp hiệu quả trong khi những nông dân sản xuất kém cũng không có lợi và vẫn phải rời bỏ thị trường nông nghiệp.

Trong khi đó, những phương thức sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất nông nghiệp qui mô lớn không có đất phát triển.

Ngoài ra, tại điều 191 Luật Đất đai 2013 qui định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, làm hạn chế phát triển quĩ đất nông nghiệp của doanh nghiệp. Thực tế quĩ đất trồng lúa hiện nay là quĩ đất lớn nhưng đem lại thu nhập nông nghiệp không cao so với các loại hình sản xuất nông nghiệp khác.

Thứ tư là thời hạn sử dụng đất ngắn. Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm.

Ngoài ra còn một số vấn đề liên quan đến an ninh lương thực, vốn và thế chấp, cơ sở dữ liệu về chuẩn hóa đất đai,…

Theo TS. Cấn Văn Lực, để thị trường BĐS nông nghiệp phát triển đúng hướng, bền vững thì đầu tiên cần phải định hướng qui hoạch. Thứ hai là khung pháp lí, trong đó cần làm rõ nội hàm BĐS nông nghiệp, có bao gồm BĐS lâm và ngư nghiệp.

Thứ ba là về định hướng quản lí đất nông nghiệp. Chiến lược an ninh lương thực và Chính sách xuất khẩu lúa gạo Việt Nam là những ràng buộc hạn chế trong tháo gỡ rào cản quản lí đất nông nghiệp.

"Việc sửa đổi các nội dung đảm bảo an ninh lương thực là vấn đề cấp thiết cần được xem xét ưu tiên trước khi nghiên cứu các chính sách sửa đổi, cải cách về đất nông nghiệp và BĐS nông nghiệp. Những thay đổi về an ninh lương thực cần được tính toán kĩ, đưa ra các mức giới hạn sản xuất, dự trữ, xuất khẩu cho từng thời kì 10 - 30 năm", ông Lực phân tích.

Thứ tư là cần phát triển triển các yếu tố thị trường, định hướng theo giá trị trường như thành lập ngân hàng quĩ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục qui trình giao dịch đất nông nghiệp; điều chỉnh chính sách khung giá đất bám sát thị trường và tuân theo qui luật thị trường,…

Phải để ruộng đất trở thành tài sản đảm bảo

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho biết, ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ.

Trong khi đó, Chính phủ qui hoạch đất thành từng vùng như đất đô thị, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nông dân không được chia ruộng, nên không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. Chính vì thế, nông dân không có sức mua hàng công nghiệp nên phải đi làm thuê, cứ nghèo mãi.

Ngược lại, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng. Từ đó, đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Từ đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Ngoài ra, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, ở Mỹ, đất đai là tư hữu, không được tập trung như ở Đông Nam Á mà chủ yếu là thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Qui hoạch đất nông nghiệp ở đây rất chặt chẽ. Họ có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai. Tức là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân.

Bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu. Khi giao dịch, có các tổ chức về môi giới, tư vấn…

Sau đó, lập báo cáo về thực trạng đất và bắt buộc chủ đất phải khắc phục những tồn tại, hoặc khắc phục đồng thời với quá trình giao dịch, thì giao dịch mới thành công.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra một số điểm mà Việt Nam cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm của nước ngoài. Chẳng hạn, cần có qui hoạch chặt chẽ về đất nông nghiệp và các khu vực liên quan.

Bên cạnh đó, cần có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp và cần minh bạch hơn trong việc mua bán.

"Có thể nói, BĐS nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lí. Người mua rất ngại vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lí bất cứ lúc nào", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Về tín dụng, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, ở Mỹ gần như nông thôn nào cũng được thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không có thế chấp ruộng.

"Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng đất là tài sản thực sự. Nói chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự", ông Nghĩa nói.

Theo vị chuyên gia này, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có luật và bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an.

"Cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lí. Khi có pháp lí sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Và khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.