Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Cần những gì để 'danh chính ngôn thuận'?
Hoang mang đi tìm... cái "danh"
Trong từ điển chung của ngành bất động sản, chưa có một khái niệm cụ thể nào cho cụm từ “bất động sản nông nghiệp”. Mặc dù vậy thì thời gian gần đây, hoạt động đầu tư của các "ông lớn" như Vingroup, Hòa Phát, TH Group, GFS... vào lĩnh vực nông nghiệp ngày càng mạnh mẽ, thể hiện sức hấp dẫn của thị trường này và xu hướng phát triển theo mô hình nông nghiệp công nghệ cao.
Liệu chăng, nên đặt bất động sản nông nghiệp vào một chiếc… khuôn nhất định để lĩnh vực này không còn mơ hồ và “danh chính ngôn thuận” trở thành một lĩnh vực đầu tư?
Nhiều chuyên gia đã đưa ra định nghĩa cho “bất động sản nông nghiệp”. Có thể kể đến góc nhìn của TS. Nguyễn Hữu Thọ, Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương: "Bất động sản nông nghiệp bao gồm quyền sử dụng đất nông nghiệp và các tài sản trên đất nông nghiệp, ví dụ như trang trại, nhà xưởng, nhà kính, liên quan đến sản xuất nông nghiệp".
Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng thì: "Bất động sản nông nghiệp về bản chất không khác gì các phân khúc khác, như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, nhưng điểm khác là sự khai thác hiệu quả từ nông nghiệp trên chính một mảnh đất sau quá trình đầu tư".
GS. Đặng Hùng Võ lại cho rằng khái niệm này đã được xác định nhưng chưa được quan tâm, do trước đây nó mang lại lợi ích không nhiều, chưa được hình thành một phân khúc chính thức.
Theo GS. Võ, tại khu vực nông thôn, thị trường bất động sản chính quy là không có nhưng vẫn diễn ra tình trạng chuyển nhượng đất, chưa có những trình tự thủ tục chính thức vì rất phiền hà, phức tạp. Chính vì vậy, bất động sản nông nghiệp tuy đã được xác định về khái niệm, đã có quy định pháp luật nhưng bị bỏ rơi và chưa được hình thành một phân khúc chính thức.
"Hiện nay, Nhà nước đang có chủ trương công nghiệp hóa nông nghiệp, đầu tư công nghệ cao. Muốn như vậy phải chính thức hóa một thị trường bất động sản nông nghiệp. Có thể bắt đầu bằng cách miễn thuế giao dịch (thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất), chỉ tính phí trước bạ ở mức thấp 0,1 - 0,2%", ông Võ cho hay.
Hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp lớn vào nông nghiệp ngày càng mạnh mẽ, thể hiện sức hút của lĩnh vực này và sức nóng của mô hình nông nghiệp công nghệ cao.
Trong khi đó, đánh giá về vấn đề này, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội lại có ý kiến rằng: “Thực ra chúng ta phải nói rằng khái niệm bất động sản trong nông nghiệp là khái niệm mà chưa được định nghĩa rõ, chưa được thống nhất trong xã hội cũng như giới nghiên cứu, lập pháp. Mỗi người hoạt động trong 1 lĩnh vực thì hiểu về khái niệm này 1 cách khác nhau."
Theo vị này, đứng ở góc độ xây dựng pháp luật, khi gọi các hoạt động đầu tư vào nông nghiệp là bất động sản nông nghiệp lại đang không phản ánh đúng giá trị của lĩnh vực đất trong sản xuất nông nghiệp bởi hiện thời chưa có điều kiện cần và đủ để tạo nên một khái niệm cụ thể cho cụm từ “bất động sản nông nghiệp”.
Đâu là yếu tố cần và đủ để thành hình "bất động sản nông nghiệp"?
Cách đây 2 năm, trong cuộc trả lời phỏng vấn với báo Tiền Phong, TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng, cần thành lập mô hình “ngân hàng” đất để nông dân có thể gửi những mảnh ruộng nhỏ lẻ vào trong đó, rồi cho doanh nghiệp thuê lại. Cách này vẫn đảm bảo tính thị trường, lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời nông dân có lợi nhuận, không lo mất đất.
Và đến nay, sau 2 năm chúng ta lại tiếp tục bàn về câu chuyện ấy để mong có một lời giải đáp cho đất nông nghiệp cũng như số phận của những người dân nghèo “bám đất ruộng” để sinh sống.
TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội.
Theo ông Kiên, hiện bình quân cả nước mỗi hộ có 2,8 mảnh ruộng. Ở miền Bắc, bình quân đầu người chưa đủ 1 sào Bắc bộ, rất nhỏ lẻ, manh mún. Không chỉ vậy, mỗi hộ lại nuôi trồng, canh tác theo cách khác nhau, cánh đồng lỗ chỗ, khó áp dụng máy móc, công nghệ dẫn đến chất lượng nông sản thấp, chưa kể dịch bệnh, ô nhiễm môi trường và an toàn thực phẩm…
Vấn đề nhức nhối đó đến nay vẫn còn là một câu hỏi khi mà thị trường nông nghiệp đang cung không đủ cầu bởi sức cầu không chỉ ngày càng lớn mà còn đòi hỏi cao hơn về chất lượng sản phẩm cũng như áp lực cạnh tranh với các sản phẩm nhập khẩu.
Tuy nhiên thì câu hỏi đặt ra là hiện chưa có những quy định cụ thể về hoạt động đầu tư vào bất động sản nông nghiệp cũng như còn thiếu một hành lang pháp lý chính thức để lĩnh vực này phát triển.
Như ý kiến của TS. Nguyễn Đức Kiên, ở góc độ nhà làm lập pháp thì các yếu tố hiện thời chưa đủ điều kiện cần và đủ để tạo nên một khái niệm cụ thể cho cụm từ “bất động sản nông nghiệp”. Nhưng nếu cứ để thị trường tự vận động, tự tạo ra những giá trị đủ điều kiện để thành hình một lĩnh vực mới là bất động sản nông nghiệp thì sẽ phải chờ đến bao giờ?
GFS là một cái tên mới ở lĩnh vực nông nghiệp, tuy nhiên, Tập đoàn này đã và đang có những bước tiến đột phá trong lĩnh vực nông nghiệp, đặc biệt là công nghệ cao.
TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn (Trường Đại học Lâm nghiệp) cho rằng, phát triển bất động sản nông nghiệp là giải pháp tối ưu và là xu hướng tất yếu để đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa. Nhưng muốn thị trường này phát triển sôi động và hiệu quả, trước mắt, cần loại bỏ những nút thắt đang cản bước doanh nghiệp trong việc tiếp cận, tích tụ đất nông nghiệp để hình thành những chuỗi sản xuất quy mô lớn.
Theo TS. Nguyễn Bá Long, bất động sản nông nghiệp có thể hiểu là đất nông nghiệp và các tài sản khác gắn liền với đất như nhà xưởng, nhà kho, nhà kính, cây lâu năm, rừng trồng…, trong đó quan trọng nhất là đất đai (đất nông nghiệp).
Mặc dù bày tỏ sự lưỡng lự trước các điều kiện còn thiếu để thành hình một thị trường bất động sản nông nghiệp thực sự nhưng theo TS. Nguyễn Đức Kiên, nếu đáp ứng được các yêu cầu như: Không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lợi nhuận mang về cần được phân phối hợp lý thay vì chỉ hướng tới một nhóm nhất định, nâng cao chất lượng đất, chất lượng sản phẩm nông sản,... thì cũng cần xem xét và tạo điều kiện cho thị trường này phát triển.
Đúng là ở góc độ pháp lý, thì cần có những điều kiện và đủ để được công nhận, nhưng, nếu đợi đến khi đủ các yếu tố đó, e rằng thị trường bất động sản nông nghiệp đã đủ lông đủ cánh để phát triển thay vì chờ đợi những khuôn khổ pháp luật phù hợp.
Có thể thấy, trước nhu cầu của người dân nói riêng và của thị trường nói chung thì việc hình thành một khái niệm lớn hơn Nông nghiệp là điều cần thiết bởi sức hút của lĩnh vực này đang rất lớn, nếu không kịp thời bắt lấy cơ hội đó thì sẽ là một điều đáng tiếc cho ngành bất động sản cũng như nông nghiệp.
