Phát triển nhà ở theo đúng nghĩa để ở, không phải để đầu cơ, sinh lời

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách xem xét, cho ý kiến vào ngày 29/8.

Tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023), Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ngay sau kỳ họp, thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thường trực Ủy ban Pháp luật đã chủ trì phối hợp với Cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan tổng hợp, nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, tổ chức các cuộc làm việc, giám sát, khảo sát thực tế tại một số địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, hiệp hội có liên quan, tổ chức một số cuộc hội thảo, tọa đàm, lấy ý kiến các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý để có thêm thông tin và cơ sở thực tiễn phục vụ công tác giải trình, tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật.

Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, để thu hút đầu tư đối với một số dự án nhà ở, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định một số trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, Điều 157 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn thiếu trường hợp miễn tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật là cần rà soát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để chỉnh lý, bảo đảm thống nhất với nội dung nêu trên trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đồng thời, về kỹ thuật, cần quy định rõ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các trường hợp dự án nhà ở được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (không quy định chung là miễn, giảm) như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hoặc dẫn chiếu đến Luật Nhà ở để tránh cách hiểu và áp dụng pháp luật không đồng bộ, thống nhất.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V của dự thảo Luật), một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi chung cư mất an toàn, có nguy cơ sập đổ; nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tránh trùng lặp, rút ngắn thời gian, tăng cường thu hút đầu tư.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật về việc tiếp thu ý kiến nêu trên để bổ sung một mục (Mục 4 Chương V) gồm các điều 71, 72 và 73 quy định cụ thể về việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư và tại các điều khoản cụ thể khác của Chương V về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như thể hiện tại Điều 63 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư với việc phát triển nhà ở xã hội

Về đất để xây dựng nhà ở xã hội (Điều 81), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho hay, do vấn đề này còn ý kiến khác nhau, Thường trực Ủy ban Pháp luật báo cáo và đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, tiếp tục quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và bổ sung trách nhiệm này tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 81, tuy nhiên cần phải linh hoạt về phương thức thực hiện. Theo đó, chủ đầu tư có thể dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đối với các dự án lớn, quy hoạch các khu vực nhà ở biệt lập, không có tác động tiêu cực về hạ tầng xã hội và điều kiện sống giữa các khu nhà ở có tiêu chí khác nhau) hoặc quỹ đất ở vị trí khác hay đóng góp bằng tiền mức tương đương giá trị quỹ đất. Đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết vấn đề này để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương trong từng giai đoạn.

Phương án 2: Giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình, theo đó trách nhiệm bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phải có trách nhiệm đóng góp phát triển nhà ở xã hội, bởi vì để được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án và triển khai dự án, các chủ thể này đã phải tham gia đấu giá, đấu thầu dự án và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, pháp luật về đầu tư...

Qua thảo luận tại phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhất trí với Phương án 1 như đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật vì theo phương án này vừa bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với việc phát triển nhà ở xã hội nhằm huy động nguồn lực xã hội chung tay với Nhà nước thực hiện chính sách an sinh xã hội này; vừa linh hoạt trong thực hiện trách nhiệm để khắc phục những vướng mắc như đã nêu trong Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014.

Ưu đãi những người mua nhà lần đầu

Thảo luận tại Hội trường, đa số các đại biểu bày tỏ cơ bản thống nhất với các nội dung của dự thảo Luật và đánh giá cao các nội dung tiếp thu, chỉnh lý mà cơ quan thẩm tra trình bày; cho rằng nhiều nội dung các đại biểu Quốc hội quan tâm, đóng góp ý kiến đã được tiếp thu, giải trình rõ…

Góp ý đối với quy định liên quan đến yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở, đại biểu Nguyễn Thành Nam (Phú Thọ) cho rằng quy định tại khoản 5 Điều 5: "Tại các đô thị loại I, loại II và loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua" là chưa phù hợp, khó có tính khả thi trong thực tế và gây khó khăn cho nhà đầu tư, người dân khi mua nhà ở các khu đô thị...

Theo đại biểu Nguyễn Thành Nam, trên thực tế, người dân tại các tỉnh trung du, miền núi thường muốn sử dụng đất để tự xây nhà trên đất và thiết kế kiến trúc phù hợp với phong tục, tập quán, thói quen sinh sống và sinh hoạt của gia đình, cá nhân, kể cả nông thôn hay đô thị loại II, loại III. Do đó, nếu quy định như trên sẽ khó thực hiện được ở nhiều địa phương. Bên cạnh đó sẽ làm tăng chi phí cho chủ đầu tư nên giá nhà sẽ tăng cao khi đến tay người dân. Sau đó, người dân vẫn phải tiếp tục bỏ ra một khoản chi phí lớn để hoàn thiện lại nhà, cải tạo một bộ phận hoặc nhiều bộ phận của ngôi nhà, khi đó, giá trị sẽ quá cao so với thu nhập và nhu cầu của người dân.

Đại biểu Thạch Phước Bình (Trà Vinh) bày tỏ tán thành và đánh giá cao việc ưu đãi với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; cho rằng điều này sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, bổ sung quy định các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ đóng góp tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội.

Khẳng định chính sách phát triển nhà ở là chính sách lớn của Đảng, Nhà nước ta, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng, thực tế việc phát triển nhà ở còn hướng đến quyền sở hữu nhà ở dưới góc độ là tài sản hơn là vai trò mấu chốt của nhà là để ở. Đại biểu đề nghị nghiên cứu thấu đáo, tiếp cận theo hướng nhà là để ở không phải là để đầu cơ với kỳ vọng sinh lời trong tương lai.

Từ đó, cần có một chính sách lớn về nhà ở đầu tiên nhằm ưu đãi những người mua nhà lần đầu. Hạn chế cấp tín dụng với ngôi nhà thứ hai, đánh thuế chuyển nhượng tài sản và nhà ở theo các mức tăng dần. Miễn thuế thu nhập từ cho thuê nhà ở xã hội cũng như cho thuê nhà với giá nhà ở xã hội. Cần hạn chế đến mức tối đa tình trạng người mua nhà ở xã hội sau thời gian mua 5 năm thì bán với giá trị tăng đến 2 đến 3 lần so với lúc mua.

Ở góc độ khác, đại biểu Nguyễn Thanh Cầm (Tiền Giang) nhận định, dự thảo Luật chưa quy định cụ thể về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở của công dân, đặc biệt chưa có những quy định cụ thể về vai trò trách nhiệm của Nhà nước, chính quyền địa phương, cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo mọi công dân đều có quyền có chỗ ở hợp pháp.

Do vậy, đại biểu đề nghị tại Điều 4 về chính sách phát triển và quản lý sử dụng nhà ở và tại Điều 5 yêu cầu chung về phát triển quản lý sử dụng nhà ở bổ sung vai trò trách nhiệm của Nhà nước, chính quyền địa phương, cơ quan có thẩm quyền nhằm bảo đảm công dân được thực hiện quyền này.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến đề xuất cần tiếp tục đa dạng hóa nguồn lực phát triển nhà ở xã hội cho người lao động; có quy định cụ thể về tiêu chí nhà ở phục vụ tái định cư; làm rõ hơn các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở;…