Quản lý chặt quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản

Tiếp tục chương trình làm việc, sáng 29/8, các đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Nội dung được nhiều đại biểu quan tâm là vấn đề giao dịch bất động sản thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản; về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản; về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…

Bỏ quy định về giao dịch bất động sản qua sàn

Về các giao dịch bất động sản thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết mục tiêu chính của việc bắt buộc giao dịch thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản là nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch; bảo vệ quyền lợi khách hàng; thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản để thu thập thông tin, dữ liệu.

Tuy nhiên, việc bắt buộc giao dịch thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản không bảo đảm thực hiện hiệu quả các mục tiêu nêu trên.

Thực tiễn cho thấy các Sàn Giao dịch Bất động sản hiện nay chỉ làm quảng cáo, môi giới, chưa thực hiện hết chức năng của mình; câu kết với các bên giao dịch để trốn thuế, lũng đoạn thị trường, cung cấp thông tin không chính xác.

Bên cạnh đó, Sàn Giao dịch Bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch nên không bảo đảm tính công khai, minh bạch.

Các Sàn Giao dịch Bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, chịu trách nhiệm với các bên trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Việc bắt buộc giao dịch qua Sàn Giao dịch Bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường.

Mặt khác, dự thảo Luật đã có các quy định cụ thể về việc công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản tại Chương VII dự thảo Luật; bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo Luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản.

Theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản.”

Đồng thời, dự thảo Luật bổ sung, hoàn thiện các quy định về tổ chức, hoạt động của Sàn Giao dịch Bất động sản.

Qua thảo luận, các đại biểu tán thành và đánh giá cao sự chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về bỏ quy định bắt buộc việc mua bán thông qua Sàn Giao dịch Bất động sản; đồng thời đề nghị xem xét bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn nữa về các giao dịch diễn ra tại các Sàn Giao dịch Bất động sản.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) phân tích, thực trạng hàng hóa bán theo hai giá đang diễn ra khá phổ biến từ mặt hàng xe máy, ô tô cho đến nhà ở.

Không khó để tìm kiếm trên mạng với giá bán của chủ đầu tư được đăng công khai nhưng mua được theo giá niêm yết của họ thì rất khó.

"Giá trị giao dịch thật của bất động sản do các doanh nghiệp rao bán là ở đâu? Đó là các giá được đăng đầy rẫy trên mạng nhưng lại được hô biến thành các suất đối ngoại, suất nhượng lại nhưng được cộng thêm một khoản không hề nhỏ, đó là khoản tiền chênh không được ghi trong Hợp đồng mua bán mà bản chất là trốn thuế," đại biểu chỉ rõ.

Tuy nhiên, theo đại biểu, thời gian qua, đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản bán hàng minh bạch thông qua giá niêm yết công khai, tổ chức các buổi bán hàng trực tiếp, đặc biệt là tổ chức bán đấu giá công khai, không hạn chế người tham gia.

Đây là giải pháp rất đáng để nghiên cứu quy định trong luật, vừa kiểm soát được giá giao dịch, tránh thất thu thuế, vừa hình thành nên cơ sở dữ liệu đầu vào của giá thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nhất trí với giải trình của Ủy ban Thường vụ và Ủy ban Kinh tế liên quan đến giao dịch bất động sản qua sàn.

Đại biểu cho rằng thời gian qua, sàn bất động sản chủ yếu môi giới, giới thiệu cho khách hàng mua; thực chất là trung gian với mục đích là kinh doanh, không đảm bảo tính công khai, minh bạch và năng lực của sàn giao dịch.

"Việc bỏ quy định giao dịch qua sàn là rất cần thiết. Nhà nước chỉ khuyến khích cá nhân giao dịch qua sàn. Khuyến khích là rất cần thiết chứ không nên bắt buộc,” đại biểu nhấn mạnh.

Không yêu cầu công chứng là “không hợp lý”

Liên quan đến vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật.

Do vậy, khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các trường hợp này.

Nêu ý kiến, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng, hợp đồng mua bán bất động sản giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là “không hợp lý.”

Đại biểu chỉ rõ, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản là quá trình cần phải được quản lý chặt chẽ, bởi lẽ, quy định này rất cần thiết cho lợi ích công cộng, ổn định xã hội và người dân, với yêu cầu quyền sở hữu đã xác định rõ ràng, thực thi với chi phí thấp.

Theo đại biểu, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian kiểm soát như tổ chức công chứng đã cho thấy nhiều bất cập thời gian qua. Hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra.

Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc, và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người dân phải gánh một khoản nợ không nhỏ, dẫn đến sự suy sụp của nhiều gia đình.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh: “Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, cần một chuyên gia là công chứng viên là bên thứ 3 phù hợp để tham gia kiểm soát hoạt động này trên cơ sở thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật.”

Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết (Thành phố Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, thông qua vai trò công chứng viên giúp cá nhân đảm bảo được quyền lợi nhiều hơn trong giao dịch bất động sản.

Nhà ở, bất động sản có giá trị lớn, nên quy định ràng buộc trong hợp đồng giao dịch cần có bên am hiểu quy định pháp luật chứng kiến, để khi có tranh chấp xảy ra thì được giải quyết tại tòa, đảm bảo quyền lợi các bên khi tham gia giao dịch.

“Thực tế, khi đoàn Thành phố Hồ Chí Minh làm việc với các chuyên gia, tổ chức có liên quan thấy rằng, hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ đầu tư bất động sản bán cho người mua thường rất dày, người bình thường khi đọc rất khó hiểu hết. Chính vì thế, cần có công chứng để họ cảnh báo cho người mua những nội dung cần lưu ý. Nếu không có hợp đồng mẫu, không công chứng thì người dân sẽ bị thiệt trong các giao dịch bất động sản,” đại biểu phân tích.