[Phần 1] Bong bóng bất động sản toàn cầu dần đi vào hồi kết?

Khung cảnh từ trên cao nhìn xuống của một tòa nhà chọc trời. (Ảnh: Financial Times)

Dự án Tòa nhà chọc trời Spire bị đình trệ khiến nhiều người nhớ lại cuộc khủng hoảng năm 2008

Khi Tập đoàn Greenland của Trung Quốc ra mắt dự án Spire gần trung tâm thương mại - tài chính Canara Wharf ở phía đông London vào năm 2016, họ đã hứa hẹn rằng tòa nhà chọc trời 67 tầng này sẽ là một "địa điểm mang tính biểu tượng mới trên đường chân trời London".

Theo Financial Times, tòa tháp bằng kính và mang kiểu dáng cong vút trị giá 800 triệu bảng Anh sở hữu 800 căn hộ cao cấp, spa ở tầng 35, quán bar cocktail, đài phun nước và thang máy di chuyển với tốc độ 6 m/s. Tuy nhiên, sau khi nhà thầu hoàn thành việc đóng cọc, công trình bỗng rơi vào cảnh ngừng thi công.

Theo nhà thầu, dự án này đang trải qua một cuộc thử thách sau khi ngành bất động sản London thay đổi đáng kể kể từ khi Spire được thai nghén năm 2014. Biến động trên thị trường đã thể hiện rõ nét khi giá giảm hơn 20%.

Nhà thầu dự án Spire khẳng định tòa nhà sẽ tiếp tục được thi công, bất chấp một số thay đổi mới. Tuy nhiên, dự án bị đình trệ khiến nhiều người nhớ lại cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, diễn ra từ Ireland đến Dubai. Vào thời điểm đó, các dự án mới hoàn thành một nửa đã phải dừng lại vì thị trường sụp đổ, thiếu vốn hoặc nhà thầu mất khả năng thanh toán.

Nguồn: Financial Times

Trên đại lộ Fifth Avenue tại New York, nhiều cửa hàng đang đóng cửa vì ngành bán lẻ phải đối mặt với sự gia tăng không ngừng của thương mại điện tử. Tại Trung Quốc, hoạt động đầu cơ bất động sản tăng mạnh đã dẫn đến tình trạng hàng triệu căn hộ mới xây "ế" khách, vắng bóng người" và người dân biểu tình trên đường phố vì giá giảm.

Cổ phiếu bất động sản niêm yết trên toàn thế giới đang được giao dịch ở mức giá cao so với giá trị sổ sách. Trong quá khứ, hiện tượng này từng báo trước một cuộc suy thoái.

Các phân khúc khác của thị trường, chẳng hạn như văn phòng làm việc tại các thành phố lớn, vẫn duy trì tính ổn định. Tuy nhiên, một số tên tuổi uy tín trong ngành bất động sản đang chuẩn bị đối phó với một cuộc suy yếu trên diện rộng.

Ông Sam Zell, tỉ phú bất động sản tại Chicago và là người được biết đến với thương vụ bán hết danh mục đầu tư văn phòng trị giá 36 tỉ USD vào đêm trước cuộc khủng hoảng tài chính. (Ảnh: Financial Times)

Ông Sam Zell, tỉ phú bất động sản tại Chicago và là người được biết đến với thương vụ bán hết danh mục đầu tư văn phòng trị giá 36 tỉ USD vào đêm trước cuộc khủng hoảng tài chính, lại đang bán tháo thêm lần nữa. Ông đã thanh lí phần lớn tài sản trong quĩ đầu tư bất động sản trị giá 3,9 tỉ USD có tên Equity Commonwealth.

"4 năm rưỡi trước, khi công bố một bất động sản ra thị trường, chúng tôi có 17 hồ sơ dự thầu và 15 trong số này là thật. Năm ngoái, khi tung ra một dự án khác, chỉ có ba nhà thầu và chúng tôi hi vọng có một nhà thầu thật", ông Zell nói và khẳng định thêm: "Rõ ràng, trong thế giới bất động sản thương mại, không ai biết giá trị đích thực là gì".

Thời kỳ bong bóng bất động sản đang dần khép lại, dòng vốn khổng lồ được rót vào, mối lo ngại mới nảy sinh? 

Diễn biến nhà thầu "siêu" dự án Spire khẳng định tòa nhà sẽ tiếp tục được thi công trở lại là một trong nhiều dấu hiệu cho thấy thời kỳ bong bóng bất động sản toàn cầu đang dần khép lại sau một thập kỉ bùng nổ kể từ năm 2008.

11 năm đã trôi qua kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2008, trong đó bất động sản đóng vai trò chính. Những khoản thế chấp nhà ở yếu kém đã làm tê liệt thị trường tín dụng, trong khi đó khoản vay rủi ro 40 tỉ USD gắn liền với bất động sản thương mại đã khiến Lehman Brothers sụp đổ.

Thị trường bất động sản toàn cầu hiện nay rất khác so với thời kì trước khủng hoảng. Mức nợ thấp hơn, qui định thế chấp chặt chẽ hơn và đầu cơ xây dựng hạn chế hơn.

Vào năm ngoái, khi lãi suất được duy trì ở mức thấp lâu hơn dự đoán, các chuyên gia kinh tế kì vọng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ cắt giảm lãi suất trong năm nay và việc tìm kiếm nguồn thu mới sẽ tiếp tục.

Tuy nhiên, dòng tiền này khiến thị trường lo sợ về một mối nguy bong bóng bất động sản khác. Giá bất động sản tại các thành phố lớn đã ghi nhận mức cao mới đến hơn 45% so với năm 2007, theo Real Capital Analytics.

Tuy vậy, dòng tiền khổng lồ vẫn chảy vào lĩnh vực này. Vào đầu tháng 4/2019, các quĩ đầu tư bất động sản đã thu về con số kỉ lục 342 tỉ USD vốn chưa giải ngân.  Trong đó, 62 tỉ USD vay nợ cũng là một con số kỉ lục khác, theo dữ liệu của Preqin.

"Thị trường bất động sản đang đi trước chính nó và chịu ảnh hưởng lớn khi có quá nhiều dòng vốn đầu tư trong khi cơ hội đầu tư ít", ông Zell nhận định.

Ông Chad Tredway, đồng phụ trách mảng bất động sản ở JPMorgan Chase cho hay: "Mọi người đã kêu gọi điều chỉnh từ khoảng năm 2014 hoặc 2015, tuy nhiên chẳng có gì thực sự xảy ra. Từ góc nhìn về giá, tôi không cho rằng đèn đỏ đang được bật, mà thay vào đó là tín hiệu đèn vàng xuất hiện".

Tuy nhiên, hành vi thao túng bất động sản của các tổ chức đang được cơ quan chức năng theo dõi. Trong bản báo cáo ổn định tài chính đầu tiên vào tháng 11 năm ngoái, Fed đã nhận định giá bất động sản thương mại tăng cao là một lỗ hổng quan trọng.

Thị trường bất động sản đang ở phần sau của chu kì, tuy nhiên giá bất động sản lại ở mức cao tại nhiều nơi. (Nguồn: Financial Times)

"Chúng ta đang ở phần sau của chu kì, đặc biệt là ở Mỹ, và giá bất động sản đang ở mức cao tại nhiều nơi", bà Lauren Hocfelder Silverman, Giám đốc điều hành tại bộ phận đầu tư bất động sản của Morgan Stanley, cho hay. "Chúng ta tìm kiếm điều thú vị để làm nhưng cần rất kỉ luật và chọn lọc".

Thị trường bất động sản từng do các nhân vật lão làng như ông Zell thống trị, nhưng hiện nay đã trở thành sân chơi của hàng nghìn tỉ USD vốn đầu tư từ các quĩ hưu trí và công ty bảo hiểm. Phần lớn số tiền này được quản lí bởi các tập đoàn như Blackstone và Brookfield.

Năm 2007, Blackstone từng quản lí danh mục bất động sản trị giá 19,5 tỉ USD, trong khi hiện tại con số đó đã tăng lên 7 lần.

Sự gia tăng không ngừng của các nền kinh tế châu Á cũng khiến các quĩ hưu trí và công ty bảo hiểm từ Trung Quốc, Singapore và nhiều nơi khác ráo riết tìm kiếm bất động sản toàn cầu. Trong đó, thương vụ Công ty Đầu tư Trung Quốc (CIC) thâu tóm tập đoàn kho vận Logicor của Blackstone trị giá 12,25 tỉ bảng Anh là một ví dụ điển hình.

Dự án Spire cũng là một phần trong nỗ lực tăng đầu tư vào các thành phố phương Tây của Trung Quốc.

Năm 2017, lần đầu tiên hoạt động đầu tư bất động sản xuyên biên giới từ châu Á vượt qua các nước châu Âu và Bắc Mỹ ở mức 90 tỉ USD, theo công ty môi giới bất động sản Knight Frank.