Những thách thức khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng

Cơ hội lớn…

Thống kê từ Tổng cục Thống kê cho biết, trong năm 2016, Việt Nam đón hơn 10 triệu lượt khách quốc tế, tăng trưởng 26% so với năm 2015. Tuy nhiên, Thái Lan đã đạt được mức 10 triệu lượt khách quốc tế từ năm 2001 và đã đạt 32,5 triệu lượt khách trong năm 2016; Malaysia cũng đạt được mốc 10 triệu lượt khách vào năm 2000 và đạt 26,8 lượt khách trong năm 2016.

Dù còn thấp hơn so với một số nước trong khu vực, nhưng tốc độ tăng tưởng đang khá mạnh trong vài năm trở lại đây cho thấy, tiềm năng phát triển của du lịch Việt Nam còn rất lớn.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, về mặt dài hạn, Việt Nam là một trong những nước có tốc độ tăng trưởng cao trong khu vực, mức độ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) đạt 12,1% trong giai đoạn 2010 - 2016. Trong khi đó, Thái Lan đạt mức tăng trưởng 12,7%, Philippines đạt 9,2% và Indonesia đạt 7,5%.

Đây là chỉ số dùng để mô tả sự tăng trưởng qua một thời kỳ của một số yếu tố kinh doanh như doanh thu, đơn vị cung cấp, người sử dụng đã đăng ký… Điều này cho thấy tốc độ tăng trưởng của các khoản đầu tư vào du lịch của Việt Nam đang khá cao và thuộc nhóm Top đầu trong khu vực.

Điều này cũng là phù hợp, bởi so với các quốc gia nêu trên, Việt Nam hầu như không kém cạnh, hoặc thậm chí còn hơn ở lợi thế bờ biển dài, đẹp, cùng sự đa dạng bản sắc văn hóa của hơn 64 dân tộc, vùng miền trên cả nước.

Vì thế, đầu tư vào thị trường du lịch, đặc biệt là thị trường du lịch nghỉ dưỡng vào thời điểm hiện tại là hoàn toàn hợp lý khi nhu cầu lưu trú sẽ ngày càng gia tăng theo thời gian.

Thực tế, trong một vài năm trở lại đây, cơ sở vật chất ngành du lịch đã phát triển mạnh mẽ, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh và sức hấp dẫn của du lịch Việt Nam. Đến nay, nước ta đã có hơn 20.100 cơ sở lưu trú với trên 420.000 phòng, tăng hơn 1,5 lần so với giai đoạn 2011 - 2015.

Đầu tư vào du lịch tăng cả về số lượng và chất lượng với nhiều dự án lớn của các nhà đầu tư tư nhân trong và ngoài nước như Sun Group, Vingroup, Mường Thanh, FLC, CEO Group, VinaCapital…

Các địa phương cũng đã nỗ lực gắn kết, hợp tác phát triển, xây dựng nhiều sản phẩm du lịch mới, tạo sức hấp dẫn, thu hút khách du lịch. Nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng được các tổ chức uy tín quốc tế vinh danh là sang trọng hàng đầu thế giới.

Ông Nguyễn Văn Tuấn, Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch khẳng định, một trong những dấu hiệu thể hiện sự phát triển mạnh mẽ của du lịch chính là hệ thống cơ sở vật chất du lịch cao cấp phát triển mạnh, tạo cơ sở cho việc đón khách du lịch nghỉ dưỡng có khả năng và nhu cầu chi tiêu cao, lưu trú dài ngày.

Nhiều chuỗi khách sạn hiện đại, tiêu chuẩn quốc tế đã được đầu tư tại các điểm du lịch trọng điểm như chuỗi khách sạn Vinpearl Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long, hệ thống cáp treo tại Đà Nẵng, Sapa, Hạ Long, hệ thống khách sạn Mường Thanh có mặt 30 tỉnh, thành phố trên cả nước…

Cùng với đó là xu hướng nhiều thương hiệu quốc tế lớn về du lịch có mặt tại Việt Nam như Accor, Marriot, Hyatte, InterContinental, HG, Four Seasons..., góp phần nâng cao năng lực quản trị và chất lượng của du lịch Việt Nam.

Việc đầu tư cho hệ thống cơ sở lưu trú du lịch chất lượng cao đã đem lại hiệu quả kinh doanh tốt hơn cho ngành du lịch và phù hợp với định hướng phát triển theo chiều sâu mà ngành đã đặt ra. Theo đó, du khách cũng có nhiều sự lựa chọn phù hợp với khả năng kinh tế và nhu cầu nghỉ dưỡng có chất lượng tốt.

… Nhưng thách thức không nhỏ

Ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương phân tích, cơ hội từ phát triển du lịch tại Việt Nam kéo theo nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tăng theo để đáp ứng nhu cầu sử dụng. Điều này mang đến một thời kỳ “vàng” cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó sản phẩm đầu tư condotel, biệt thự đang rất thịnh hành ở các thành phố ven biển.

Khách hàng của phân khúc này thường là những nhà đầu tư, mua căn hộ, biệt thử nghỉ dưỡng như ngôi nhà thứ hai. Khách hàng mua ngôi nhà thứ hai nhằm mục địch đầu tư, phân tán rủi ro và để nghỉ dưỡng…

Tuy nhiên, sự bùng nổ của xu hướng đầu tư này kéo theo cuộc chạy đua của các doanh nghiệp bất động sản, không chỉ những ông lớn có uy tín, mà cả những doanh nghiệp ít tên tuổi, thậm chí là ngoài ngành cũng lao vào “cuộc đua” này và đây chính là những yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện không có con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép và cấp phép ở đâu. Điều này có nghĩa, tất cả các dự báo hiện tại đều là phỏng đoán, dẫn tới rủi ro lớn cho nhà đầu tư cá nhân khi không biết đâu là thông tin thực, đâu là thông tin gây nhiễu, thông tin giả. Chính vì vậy, đa số các nhà đầu tư cá nhân hiện nay đều theo cảm tính, chỉ biết tin vào các chủ đầu tư tự quảng cáo hoặc “xuống tiền” theo số đông.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vài năm trở lại đây đang diễn ra cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư để thu hút người mua. Một trong những yếu tố được sử dụng để cạnh tranh hiện nay là cam kết lợi nhuận lớn.

Theo nghiên cứu mới nhất của Savills Việt Nam, mức cam kết lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng ở Phuket và Bali là 7% trong 2 đến 5 năm, trong khi ở Việt Nam là 10-12%/năm trong 5 - 10 năm.

Với mức lợi nhuận này, nhiều chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư nên thận trọng xem xét nếu không sẽ rất dễ ăn “bánh vẽ”. Bởi loại hình đầu tư này không dễ mang lại lợi nhuận hấp dẫn đến như vậy.

Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó tổng giám đốc Furama Resort Đà Nẵng khẳng định, với nhiều dự án condotel, mức cam kết 10%, thậm chí dưới 9% đã là kỳ vọng quá cao. Bởi dự án condotel không phải là dự án căn hộ để cho các hộ gia đình hoặc cá nhân thuê theo tháng, theo năm, nên lợi nhuận không cao.

“Điều này đặc biệt đáng lo ngại, vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh tốt, nhưng hầu hết dự án không đảm bảo yếu tố này. Tuy nhiên, do cạnh tranh gay gắt, nên chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận cao để thu hút người mua,” ông Quỳnh cho biết.

Cũng theo ông Quỳnh, chính cuộc chạy đua cam kết lợi nhuận này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua và cả chủ đầu tư, nhất là từ một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, nhưng phát triển dự án với quy mô lớn. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.