'Nhồi cao ốc vượt sức hạ tầng là phá hoại đô thị'

Nhiều tuyến đường của Hà Nội, TP.HCM đang trở nên chật cứng bởi các cao ốc chen nhau mọc lên, như đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Lương (Hà Nội), đường Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh), Nguyễn Hữu Thọ, Huỳnh Tấn Phát (quận 7) hay dọc bến Vân Đồn (TP.HCM)... Đằng sau tốc độ đô thị hóa chóng mặt và cơn sốt bất động sản ở 2 trung tâm đô thị lớn là bài toán hạ tầng chưa có lời giải.

Trao đổi với Zing.vn về câu chuyện hạ tầng, đặc biệt tại một số khu vực quá tải trước áp lực của các dự án bất động sản, TS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM và KTS Ngô Viết Nam Sơn có chung nhận định hậu quả này bắt nguồn từ việc không tuân thủ nguyên tắc cơ bản của phát triển đô thị. Đó là hạ tầng đi trước, dự án theo sau.

Đường Nguyễn Hữu Cảnh gánh hơn 17.000 căn hộ chung cư. Đồ họa: Nhân Lê - Quỳnh Danh.

Phá hoại đô thị

Dẫn ra một số trục đường như Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh), Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), nơi tập trung rất nhiều dự án chung cư trong khi chưa giải quyết được các vấn đề ngập nước, kẹt xe, ông Sơn nhấn mạnh vấn đề không nằm ở mô hình đô thị nén. Đó là sự yếu kém trong quản lý đô thị.

KTS Nam Sơn nhận định trong quy hoạch đô thị hiện đại, đô thị "nén" rất cần thiết. Đặc biệt với một đô thị lớn như TP.HCM, những hệ thống hạ tầng quy mô lớn chỉ tồn tại bền vững nếu đô thị xung quanh được thiết kế dạng "nén". Tuy nhiên, đô thị nén phải đi liền với hạ tầng.

Dự án chen chúc nhau dọc theo con đường "ngập nước" Nguyễn Hữu Cảnh. Ảnh: Quỳnh Danh

"Đơn cử như làm một tuyến metro thì dọc theo đó, xu hướng quốc tế là phải phát triển nhà cao tầng. Những cụm nhà mật độ cao theo trục metro sẽ hình thành một dạng đô thị "nén". Mô hình này rất cần thiết vì nếu xung quanh metro toàn là nhà thấp tầng thì lượng hành khách sử dụng metro sẽ không cao", ông Sơn giải thích và nhấn mạnh vấn đề tại TP.HCM là do phát triển "nén" nhưng không đi đôi với hạ tầng.

Minh họa bằng con đường Nguyễn Hữu Thọ, ông nhấn mạnh trước khi cấp phép nhà cao tầng thì đường phải được mở rộng, kết nối với trung tâm. Khi sửa chữa, cải tạo trước thì việc đền bù, giải tỏa cũng rẻ hơn, giao thông chưa đông đúc nên làm sửa đường, có lô cốt cũng chưa ảnh hưởng nhiều.

Thay vì thuyết phục các nhà đầu tư chấp hành quy hoạch, tại sao nó bị bẻ cong theo đề xuất các nhà đầu tư?

ĐBQH Phạm Trọng Nhân

Còn khi chung cư đã xây xong mới mở đường, xây cầu thì chi phí đền bù, giải tỏa tăng do giá đất lên cao; đường đã đông mà sửa chữa thì kẹt cứng và xung quanh cũng kẹt xe theo. Lúc này, chủ đầu tư hưởng lợi, còn thiệt hại Nhà nước phải chịu toàn bộ.

"Không thể cứ cho xây nhà cao tầng rồi Nhà nước phải đi theo xử lý hậu quả", KTS Nam Sơn nói.

Trong khi đó, TS Cương định nghĩa khái niệm đô thị "nén" là một khu vực đô thị có mật độ cao về công trình, dân số nhưng phải trên cơ sở đảm bảo hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội phù hợp. Hệ thống hạ tầng không chỉ phục vụ cho dân cư ở khu đô thị đó mà còn phải đảm bảo kết nối đầy đủ với bên ngoài.

"Hạ tầng kỹ thuật như một cái khung, chỉ chịu được một lượng dân số. Nếu một hệ thống hạ tầng hiện hữu thỏa mãn số dân nhất định mà đưa thêm quá nhiều dự án, ép quá nhiều dân, tăng áp lực thì đó không còn là đô thị nén đúng nghĩa nữa mà nếu nói nặng là phá hoại đô thị", TS Cương nhấn mạnh.

Chưa đến 1 km đường Nguyễn Hữu Thọ đoạn từ cầu Kênh Tẻ đến cầu Rạch Bàng "gánh" gần 3.000 căn hộ. Ảnh: Quỳnh Trang - Quỳnh Danh.

Ông cho rằng với từng trục đường phải có tính toán cụ thể về điều kiện hạ tầng. Nếu hệ thống hạ tầng hoàn thiện cho người dân ở đó và việc ra vào khu vực thì chuyện các dự án hình thành cạnh các trục đường lớn không đáng ngại.

Ngược lại, trường hợp hạ tầng đã quá tải, khi đưa thêm công trình vào tất yếu sẽ tạo ra sự mất cân bằng, gây nên tắc nghẽn.

Bản chất của việc không tuân thủ quy hoạch, buông lỏng quy hoạch, cho xây dựng bừa bãi… xuất phát từ lợi ích. Việc cấp phép xây dựng đem lại nguồn lợi rất lớn cho địa phương. Tuy nhiên, có thể có những lợi ích trong các mối quan hệ riêng tư nữa.

ĐBQH Dương Trung Quốc

Theo số liệu trong Báo cáo giám sát về đất đai của Ủy ban Thường vụ Quốc hội được trình bày hôm 27/5, đất dành cho giao thông tại Hà Nội, TP.HCM chỉ chiếm 9%, trong khi quy hoạch phải đạt 20-26% với đô thị trung tâm, 18-23% với đô thị vệ tinh, 16-20% với các thị trấn. Tỷ lệ đất dành cho đỗ xe, bến bãi dưới 1% trong khi yêu cầu phải là 3-4%.

Hà Nội và TP.HCM cũng là địa phương có tỷ lệ điều chỉnh quy hoạch cục bộ vào tốp đầu cả nước, lần lượt là 70% và hơn 40%. Riêng TP.HCM, từ 1/7/2014 đến hết năm 2018, TP.HCM có 181 dự án phải điều chỉnh quy hoạch.

Cả nước có gần 1.400 dự án điều chỉnh quy hoạch, trong đó có 9 dự án điều chỉnh hơn 5 lần. Báo cáo của Quốc hội cũng chỉ rõ việc điều chỉnh tập trung ở các địa phương bất động sản tăng trưởng nóng, như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Quy hoạch điều chỉnh thường có xu hướng tăng tầng cao, số tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật...

Hạ tầng còn trên giấy, dự án đã bàn giao

TS Kim Cương nhìn nhận lâu nay có tình trạng việc xây dựng được cấp phép theo hệ thống hạ tầng mới được quy hoạch trên giấy chứ không phải hạ tầng đã thật sự hiện hữu.

"Hạ tầng đang đi sau dự án. Hạ tầng thật chưa có nhưng dự án khai thác các hạ tầng trên giấy đó đã có, đương nhiên đô thị sẽ mất cân bằng", ông Cương phân tích.

Không thể cứ cho xây nhà cao tầng rồi Nhà nước phải đi theo xử lý hậu quả.

KTS Ngô Viết Nam Sơn

Đồng quan điểm, KTS Nam Sơn khẳng định việc nhiều khu vực đô thị ở TP.HCM lộn xộn do phát triển diện tích ở không đi đôi với phát triển hạ tầng kỹ thuật (đường xá, giao thông) và hạ tầng xã hội, dịch vụ (trường học, bệnh viện, thương mại, công viên cây xanh).

Theo ông Sơn, ở các nước, nguyên tắc là phải có hạ tầng, dự án mới được mở bán. Dự án lớn thì chia ra nhiều giai đoạn, giai đoạn 1 hoàn chỉnh về hạ tầng xã hội thì mới có giai đoạn 2.

"Ngược lại, nếu xây dự án mà chưa có trường, có đường, có công viên thì người dân khi vào ở sẽ chịu thiệt hại. Đường không đủ thì kẹt xe, cây xanh không đủ thì ô nhiễm, trường học không đủ thì phải chở con đi học xa", KTS. Nam Sơn chia sẻ.

Ông cũng nói thêm khi thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, trong quy hoạch luôn có yêu cầu tỷ lệ giữa khu nhà ở với các khu chức năng khác, khu dịch vụ thương mại xã hội, khu cây xanh.

Tuy nhiên, trong thực tế, có những dự án hạ tầng kỹ thuật và xã hội chỉ nằm trên bản vẽ, chủ đầu tư chỉ tập trung xây nhà chứ không đầu tư hạ tầng. Thậm chí có những chủ đầu tư xây xong dự án cũng không xây bổ sung hạ tầng mà còn tìm cách tăng thêm diện tích nhà ở để bán.

Mở đường, chống ngập, chủ đầu tư phải góp tiền cùng làm

Về thực trạng nhiều dự án được điều chỉnh quy hoạch, TS Cương cho rằng bản thân việc điều chỉnh quy hoạch không có lỗi vì rất khó để dự báo chính xác trong nền kinh tế thị trường nhằm đưa ra quy hoạch phù hợp hàng chục năm.

Điều chỉnh quy hoạch để thỏa mãn nhu cầu của chủ đầu tư, giúp khai thác triệt để đất nhằm có lợi cho chủ đầu tư là tiêu cực.

TS Võ Kim Cương

"Nhưng điều chỉnh quy hoạch để thỏa mãn nhu cầu của chủ đầu tư, giúp khai thác triệt để đất nhằm có lợi cho chủ đầu tư là tiêu cực. Tăng thêm hệ số sử dụng đất là tăng thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng.

Mà hạ tầng chưa đảm bảo thì gây áp lực lên xã hội, sẽ tạo ra vấn nạn như kẹt xe, ngập nước, thiếu các dịch vụ đô thị như trường học, bệnh viện", TS Cương khẳng định.

Trong khi đó, KTS Nam Sơn nhấn mạnh chủ đầu tư luôn nghĩ đến lợi nhuận, nên chính quyền đóng vai trò rất quan trọng để buộc chủ đầu tư đảm bảo các hạng mục dân sinh cho người dân.

"Trong một khu đô thị, hai bên tác động trực tiếp là chủ đầu tư và nhà nước, người dân chỉ có thể lên tiếng. Nếu chỉ nhà đầu tư hưởng lợi thì vai trò điều phối của chính quyền có phần yếu kém và không đáp ứng được nhu cầu của người dân", ông Sơn phân tích.

Chủ đầu tư luôn nghĩ đến lợi nhuận, nên chính quyền đóng vai trò rất quan trọng để buộc chủ đầu tư đảm bảo các hạng mục dân sinh cho người dân.

KTS Ngô Viết Nam Sơn

Ông Sơn lấy ví dụ việc mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ, chống ngập cho đường Nguyễn Hữu Cảnh hiện tại phải dùng tiền ngân sách trong khi đáng ra các chủ đầu tư cũng phải đóng góp theo cách làm ở nhiều thành phố tiên tiến.

Theo ông Sơn, ở các nước khi dự án xây dựng phải đi kèm báo cáo đánh giá tác động môi trường. Báo cáo này được cơ quan chức năng thuê một bên thứ ba độc lập tính toán chi phí giao thông, nâng cấp hạ tầng, xử lý môi trường, ảnh hưởng không gian sống ở địa phương tăng thêm bao nhiêu vì dự án. Trước khi cấp phép, chính quyền sẽ bàn bạc với chủ đầu tư về khoản đóng góp ngân sách phù hợp dựa trên kết luận của báo cáo.

"Ở Việt Nam cũng có đánh giá tác động môi trường nhưng con số chỉ mang tính chiếu lệ vì chủ đầu tư trả tiền thuê bên nghiên cứu. Do đó, số liệu rất đẹp để được cấp phép xây dựng", KTS Nam Sơn cho hay.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/