'Nhiều doanh nghiệp thậm chí phải lách luật để có vốn triển khai tiếp dự án'

Hiện nay nhiều ngân hàng đã cạn hạn mức tín dụng trong khi room mới vẫn chưa được nới do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lo ngại vấn đề lạm phát và thanh khoản của hệ thống. Trên thị trường bất động sản, giao dịch sụt giảm mạnh, không ít chủ đầu tư vừa lo huy động vốn triển khai dự án, vừa phải xoay tiền trả nợ trái phiếu đến hạn. 

Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị tổ chức mới đây, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup cho biết, không chỉ các khách hàng, các doanh nghiệp địa ốc cũng đang đối diện rất nhiều rủi ro trong thời gian vừa qua, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật Việt Nam hiện nay còn bất cập.

Đơn cử, các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều kiện xây dựng, nghiệm thu, bàn giao. Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư phải nghiên cứu 12 - 17 bộ luật và các văn bản dưới luật. Để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng.

Ngoài ra, theo vị này, doanh nghiệp bất động sản hiện đang chịu những rủi ro rất lớn cả từ cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan, đặc biệt rủi ro về pháp lý dự án.

Có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem quy hoạch chung thì sai về chức năng sử dụng đất hoặc khi giao đất và lập quy hoạch dự án có tỷ lệ đất rừng nguyên sinh hoặc rừng phòng hộ, vậy là dự án lại phải quay trở lại xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư và điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp. Song song với đó, việc xem xét và phê duyệt có rất nhiều vấn đề chồng chéo gây khó khăn cho thủ tục đầu tư của dự án.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đang gặp rủi ro về mặt tài chính. Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn lại 80% vay ngân hàng và huy động các hình thức khác. Tuy nhiên trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng siết lại, không cấp tín dụng nữa, cùng với đó là kênh trái phiếu bị khoá thì chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn vì đặc thù đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn. 

"Từ những khó khăn trên, nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức góp vốn, vay vốn,… thậm chí phải lách luật để có nguồn tiền đưa dự án tiếp tục triển khai đúng tiến độ", ông Thành cho biết.

Còn theo ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land, thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư đang hướng về dòng vốn trung, dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. 

Ông Quân cho rằng, thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi tín dụng bị kiểm soát chặt, nhà đầu tư sẽ có tâm lý chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư. 

Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời kỳ lướt sóng nhiều hơn nhưng giá bán bị đẩy cao hơn,...