Nhà ở xã hội giá rẻ: Tăng nguồn cung bằng cách nào?

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã kiến nghị một số cơ chế, chính sách để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ (dưới 75 m2), giá bán thấp (dưới 15 triệu đồng/m2).

Theo đó, Hiệp hội này đề xuất giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở giá rẻ được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn đầu tư… Nhiều doanh nghiệp và chuyên gia bất động sản đồng tình với những kiến nghị này, nhưng cho rằng, về lâu dài cần xem xét có giải pháp tổng thể, ổn định nhằm tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Rất ít căn hộ chung cư mới có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. (Ảnh minh họa: Internet)

Cũng theo VNREA, gần đây xuất hiện những dấu hiệu tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực cho thị trường bất động sản, nhất là việc mất cân đối trong cơ cấu hàng hóa. Trong khi nhu cầu của đại bộ phận người dân là nhà ở phân khúc trung bình và thấp, chiếm tới 70%, thì hầu hết các sản phẩm trên thị trường hiện nay lại là nhà ở cao cấp.

Tại Hà Nội và TP HCM, rất ít căn hộ chung cư mới có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Những chủ đầu tư đã tham gia xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu được hưởng sự hỗ trợ từ gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Kể từ khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, các doanh nghiệp đều không mặn mà với loại nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, ngân sách các địa phương bị cắt giảm, không thể mãi trông chờ vào một gói tín dụng nào tương tự gói 30.000 tỷ đồng, nên các hình thức hỗ trợ của Nhà nước về thuế, vốn là cần thiết. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực nhận định, việc giảm thuế VAT không phải là dễ.

“Giảm thuế VAT rất khó. Bởi vì thuế VAT không phải chỉ mình doanh nghiệp bán ra nhà cung cấp bán sắt, xi măng đã phải có thuế VAT. Nếu giảm thuế VAT thì ngân sách Nhà nước lại phải bù cho doanh nghiệp bán sắt, bán xi măng. Vì vậy, tốt nhất là Nhà nước nên chung tay cùng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho người nghèo, nhà cho thuê bằng cách đồng hành cùng doanh nghiệp. Thứ 2 là cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, xây dựng được nhiều tầng hơn, nhiều căn hộ hơn. Đây là những đề xuất tốt và có thể có nhiều doanh nghiệp sẽ tham gia vào chương trình này”, ông Đực đưa ý kiến.

Các chuyên gia cho rằng, sự thành, bại của chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp phụ thuộc tới 80% vào sự đồng hành, hỗ trợ của Nhà nước cũng như chính quyền địa phương. Không chỉ hỗ trợ về thuế, nguồn vốn, mà còn cần sự hỗ trợ cả về các thủ tục đầu tư nhanh chóng, thuận lợi cũng như nguồn vật liệu xây dựng ổn định.

Ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch VNREA nêu thực tế, đối với nhà ở xã hội, các địa phương đều quy định phải cam kết giá bán trước khi bán hàng. Trong khi lập đơn giá dự toán, doanh nghiệp lập theo đơn giá của Bộ Xây dựng phát hành vào từng thời điểm.

Tuy nhiên, từ năm 2015 đến năm 2016, một loạt vật tư đầu vào tăng giá, như giá thép, nhôm kính, xi măng… có khi giá tăng 20 %, thậm chí 30%. Ông Trương Anh Tuấn cho rằng, đây cũng là vấn đề mà các doanh nghiệp phải cân nhắc khi lựa chọn đầu tư vào nhà ở xã hội.

“Chúng tôi kiến nghị có cách nào đó hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản, cho thị trường nhà ở xã hội. Nếu làm dự án nhà ở xã hội cần giới thiệu để cho các chủ đầu tư có thể ký kết đối với nguồn cung ứng vật tư mang tính chất ổn định không tăng giá. Nếu tăng giá như vậy chắc chắn chủ đầu tư sẽ lỗ, thêm một rào cản cho sự tham gia của các chủ đầu tư. Lợi nhuận chỉ có 10% khi đăng ký, nếu tăng giá như vậy thì lại giảm đi rất đáng kể”, ông Tuấn nêu rõ.

Ở một góc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước là cần thiết, nhưng cứ mãi lo hỗ trợ cho doanh nghiệp sẽ không giải quyết được triệt để vấn đề. Bởi đó vẫn là phương thức trợ giúp của Nhà nước thông qua tay các chủ đầu tư. Sự trợ giúp đó có đến được với người mua nhà hay không lại là một câu chuyện lớn.

“Tôi cho rằng vẫn cần những chính sách lớn hơn, làm sao để tạo được nguồn cung về nhà ở giá rẻ không chỉ từ các dự án đầu tư mà còn từ việc xây dựng của người dân để có thể tạo được nguồn cung. Các hộ gia đình cá nhân họ có đất vẫn tự phát triển và bán nên sức cung của người dân tự xây chiếm 95% sức cung của toàn bộ thị trường, các dự án chỉ chiếm 5%. Do đó, phải tác động đến sức cung của toàn thị trường, không chỉ chăm chăm vào các dự án”, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị.

Trong khi nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đang rất khó khăn, thì một lượng lớn tín dụng lại tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp và một số chủ đầu tư.

Sự bất hợp lý này nếu không được điều chỉnh kịp thời, cùng với những chính sách hỗ trợ, khuyến khích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình tham gia làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, nhà cho thuê… thì cung - cầu trong thị trường bất động sản sẽ tiếp tục lệch pha, và mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở sẽ khó đạt được.