Mỏi mòn chờ giá nhà giảm

Đỏ mắt tìm nhà ở dưới 2 tỉ

Báo cáo về tình hình thị trường BĐS quí I/2020 vừa qua của Bộ Xây dựng cho hay, mặc dù thị trường chịu tác động từ dịch bệnh, nguồn cung và giao dịch sụt giảm, nhưng giá BĐS tại một số địa phương vẫn có chiều hướng tăng. 

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% và tại TP HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% so với cùng kì năm 2019. 

Trong khi đó, không ít người mua nhà đang có tâm lí chờ đợi sau khi hết dịch, giá nhà sẽ giảm. Tâm lí này hoàn toàn dễ hiểu khi thị trường từng trải qua giai khủng hoảng và giá BĐS có xu hướng giảm mạnh. 

Trao đổi với người viết, chị Thu (Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, gia đình chị vừa mua một căn hộ rộng hơn 70 m2 tại Mỹ Đình với mức giá không như mong đợi. "Vợ chồng tôi nghĩ qua dịch thì giá sẽ giảm bớt nên mới chờ đợi đến tận bây giờ. Nhưng tìm đỏ mắt cũng không thấy dự án nào giảm giá bán. Có chăng cũng chỉ được tặng kèm các gói ưu đãi, khuyến mãi,..."

Anh Hùng, một officer đang sống và làm việc tại TP HCM cho biết, gia đình anh có nhu cầu mua nhà tại quận 2 từ hai năm nay, nhưng giá bán thì rất đắt đỏ. Thu nhập hai vợ chồng anh khoảng gần 40 triệu đồng/tháng và khoảng 500 triệu tiền mặt, nhưng sau khi tính toán các chi phí, bao gồm sinh hoạt, tiền học phí cho con, và đặc biệt là tiền lãi kèm gốc vay quá cao, anh đã quyết định chờ đợi để có thêm tích luỹ. 

Nhưng thực tế, anh càng chờ, giá càng lên. Ngay cả dịch bệnh vừa qua, giá nhà tại TP HCM cũng không có dấu hiệu sụt giảm. 

Chị Phượng (Quận 2, TP HCM) người vừa chuyển nhượng một căn hộ ba phòng ngủ tại La Astoria vào cuối tháng 4 cho biết, chị rao bán căn hộ từ cuối tháng ba với giá 2,75 tỉ đồng, đã có rất nhiều khách đến hỏi mua và muốn chị giảm giá nhưng chị không đồng ý. Theo chị, giá nhà gần như không giảm, ít nhất là ở khu chị đang sinh sống. Vị khách mua cuối cùng, chị chỉ giảm tượng trưng "lấy lộc".

Theo khảo sát của người viết, hầu hết các dự án BĐS tung ra thị trường hiện nay đều có giá bán khá cao. Ít có căn hộ hiện hữu nào có giá thấp hơn 2 tỉ đồng.

KrisVue của Capitaland tại Quận 2, TP HCM đang được rao bán với giá khoảng 33 - 40 triệu đồng/m2/căn. Một căn hộ rộng 53 m2, 1 PN, chưa tính các loại thuế và phí đang được môi giới chào hàng 2,1 tỉ đồng.

Jamila của Khang Điền tại quận 9, giám quận 2 cũng có giá đến 2,5 tỉ đồng/căn hai phòng ngủ rộng 70 m2. Hay như dự án Flora Novia của Nam Long (đường Phạm Văn Đồng, Quận Thủ Đức) đang mở bán có giá dao động từ  37- 41 triệu đồng/m2, chưa tính thuế VAT. Một căn hộ 2 PN diện tích 60 m2 đang được chào bán với giá 2,5 tỉ đồng.

Tại Hà Nội, dự án Chung cư The Matrix One của Mai Linh Investment SJC tại ngã tư đường Lê Quang Đạo giao đường Mễ Trì (dự kiến hoàn thành vào quí IV/2021) đang mở bán với giá dao động từ 52 - 80 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí.

Hay dự án chung cư King Palace của Hoa Anh Đào tại Nguyễn Trãi (Thanh Xuân) dự kiến bàn giao vào quí II/2020 đang được quảng cáo với giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2.

Giá nhà quá khó giảm

Theo nhận định của giới chuyên gia, hiện phân khúc nhà ở cho người có nhu cầu ở thực tế rất lớn nhưng lượng cung đang khan hiếm. 

Thị trường vừa trải qua một quí sụt giảm mạnh cả nguồn cung và lượng giao dịch, phân khúc căn hộ bình dân và giá rẻ đang khan hàng trong khi nhu cầu thực của phân phúc này vẫn rất lớn.

Thêm vào đó, quĩ đất nội đô đang ngày càng khan hiếm trong khi dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Chính điều này đẩy giá đất ngày càng tăng, đặc biệt là khoảng vài năm trở lại đây.

Trong khi đó, pháp lí đình trệ tại TP HCM trong những năm gần đây khiến nguồn cung căn hộ giảm mạnh, một số chủ đầu tư không vướng pháp lí nhân cơ hội đẩy giá bán tăng. Đồng thời, chi phí vốn của các DN bị đẩy lên cao, các doanh nghiệp làm dự án sau càng phải bán với giá cao hơn nhằm đảm bảo lợi nhuận.

JLL Việt Nam đánh giá, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM vẫn ở mức quá cao, đặc biệt đối với người thu nhập trung bình.

Tính riêng ở Hà Nội, nguồn cung mới phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ tiếp tục giảm sút, chênh lệch nguồn cung giữa các dòng sản phẩm được nới rộng. Tỷ trọng nguồn cung sản phẩm được chào bán cao nhất là phân khúc nhà ở trung cấp chiếm 67%; phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán; tiếp đến là phân khúc hạng sang chiếm 6%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 2% tổng nguồn cung.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng nghiên cứu DKRA Việt Nam, thị trường BĐS đang có những dấu hiệu tích cực trở lại, mặc dù không sôi động như cùng kì năm trước.

Một số chủ đầu tư đang bắt đầu tung ra các dự án và lên kế hoạch truyền thông, tiếp thị, quảng cáo,... Một số khách hàng quan tâm và có nhu cầu mua BĐS nhưng hiện nay họ khá thận trọng hoặc có tâm lí chờ đợi, quan sát diễn biến thị trường.

"Thị trường BĐS từ trước tết đến nay gần như đứng lại nên rất khó có nhiều giao dịch để khẳng định giá BĐS đã giảm hay chưa. Tuy nhiên, cũng có một số nhà đầu tư gặp áp lực về tài chính, họ có nhu cầu bán gấp nên chấp nhận cắt giảm một phần lợi nhuận so với trước đây", ông Thắng cho hay.

Ông Thắng cho biết, từ cuối năm 2018 đến hết năm 2019, mặc dù thị trường BĐS có dấu hiệu suy giảm nhưng mặt bằng giá không những không giảm mà còn tăng và sắp thiết lập mặt bằng giá mới. Nguyên nhân là do nguồn cung khan hiếm. 

"Trong quí I/2020, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên không có nhiều dự án được mở bán, mặt bằng giá chủ yếu được duy trì từ quí IV/2019 đến nay. Do đó, không thể kết luận thị trường đã giảm về đáy hay chưa", ông Thắng nói.

Còn theo nhận định của Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, tình hình thị trường BĐS năm 2020 tốt hơn 2013. Năm 2013 thị trường căn hộ vẫn còn là dấu hỏi nhưng đến nay, căn hộ được xem là sự chọn lựa của nhóm gia đình trẻ do tính tiện lợi, văn minh và giá cả của thấp hơn nhà hẻm nội thành.

Một điểm khác biệt nữa mà vị chuyên gia này chỉ ra đó là chính sách tiền tệ của Việt Nam hiện nay khá ổn định, giúp hoạt động tiền tệ của các ngân hàng không gặp cơn rối loạn như năm 2012. "Kinh tế thực" của Việt Nam cũng tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2013.  Do đó, kịch bản "vỡ bong bóng" như năm 2013 khó xảy ra và lặp lại trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, với sự chuyển dịch kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang gia tăng mạnh mẽ các nhà máy xuất khẩu, tạo thặng dư ngoại tệ và việc làm lớn, góp phần đô thị hóa nhanh các khu công nghiệp. Đây chính là nền tảng để BĐS kinh doanh và BĐS dân cư phát triển mạnh.

"Thị trường BĐS trong giai đoạn tới phụ thuộc khá mạnh vào chính sách tiền tệ và đầu tư công của năm 2020", TS. Đinh Thế Hiện nhận định.