Lãi suất cuối năm tăng nhẹ, thanh khoản nhà ở vẫn giữ nhịp ổn định

Lãi suất cho vay mua nhà cuối năm có xu hướng tăng thêm khoảng 1-2% sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Điều này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong quyết định xuống tiền.

Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, sự điều chỉnh này chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở hiện nay.

“Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở,” bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định. 

Theo bà Mai Thanh Thảo, dù lãi suất tăng khiến người mua thận trọng hơn trong quyết định tài chính, song ở mặt bằng hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực. Đáng chú ý, mức lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023, qua đó giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.

Số liệu từ báo cáo bất động sản Quý III/2025 của Savills cho thấy thanh khoản tại hai thị trường lớn tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực. Tại TP HCM, có 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đặc biệt, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, cho thấy sức mua vẫn duy trì ở mức cao trong bối cảnh chính sách tín dụng có những điều chỉnh.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội còn sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với quý trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Riêng các sản phẩm mới ra mắt đạt tỷ lệ hấp thụ 81%, phản ánh rõ nét vai trò chủ đạo của nhu cầu ở thực trong việc dẫn dắt thanh khoản thị trường.

Theo Savills, một điểm đáng chú ý của thị trường giai đoạn này là tỷ trọng lớn của phân khúc trung cấp (Grade B và C). Tại TP HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc Grade B giữ vai trò chủ đạo với 73% nguồn cung sơ cấp.

Việc nguồn cung tập trung vào nhóm sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả đang kéo theo xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực ngoài trung tâm ngày càng rõ nét.

Sự dịch chuyển này phần nào góp phần giảm áp lực lên khu vực nội đô, đồng thời đặt ra mặt bằng giá mới gắn với giá trị thực của hạ tầng. Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực nằm dọc các trục giao thông đang phát triển theo định hướng TOD, như khu Đông, ghi nhận mức tăng cao hơn, khoảng 16%.

Phân tích về diễn biến này, bà Mai Thanh Thảo cho rằng mặt bằng giá tại các khu vực ngoài trung tâm đang phản ánh rõ hơn vai trò của hạ tầng hiện hữu, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án có khả năng kết nối giao thông tốt, đặc biệt là các tuyến đã hoặc sắp đưa vào khai thác, thường ghi nhận thanh khoản ổn định hơn.

Trong bối cảnh đó, một số khu vực giáp ranh TP HCM đang được người mua cân nhắc như lựa chọn thay thế. Mặt bằng giá tại các khu vực này có xu hướng tăng trong thời gian qua, gắn với tiến độ triển khai của các tuyến metro, đường vành đai và hệ thống kết nối liên vùng.

Diễn biến tăng giá hiện nay được hỗ trợ bởi một số yếu tố chính, bao gồm chi phí đầu vào gia tăng (vật liệu xây dựng, pháp lý và quỹ đất), tình trạng thiếu hụt kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung, cùng với giá trị hạ tầng đã và đang hình thành.

Nhìn tổng thể, mức tăng vẫn nằm trong ngưỡng thị trường có thể hấp thụ, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai minh bạch.

Từ góc nhìn thị trường, Savills cho rằng mặt bằng giá nhà ở khu vực ngoài trung tâm hiện tương đối phù hợp với giá trị thực, song đòi hỏi người mua phải cân nhắc kỹ. Với nhóm người trẻ, các yếu tố cần ưu tiên bao gồm tính pháp lý của dự án, mức độ hoàn thiện của hạ tầng kết nối, khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, cùng với năng lực tài chính trong dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc quyết định mua nhà dựa trên kỳ vọng ngắn hạn về hạ tầng có thể kéo theo rủi ro về chi phí lãi vay, đi lại và sinh hoạt.

Ngược lại, các lựa chọn xuất phát từ nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ giảm áp lực tài chính, đồng thời chủ động hơn trước các biến động của chu kỳ thị trường.