'Không nên khống chế mức cam kết lợi nhuận condotel'

Bùng nổ nguồn cung 

Tại Hội thảo "Sức hút đô thị biển" được tổ chức mới đây, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Vietnam cho biết, bất động sản biển hiện nay không chỉ đơn thuần là biệt thự (villa) và căn hộ du lịch (condotel) trong resort mà đã phát triển nhiều loại hình sản phẩm khác nhau.

Cụ thể, ở giai đoạn 2010 - 2014, thị trường bất động sản (BĐS) cả nước nói chung suy giảm nặng nề nhất. Đến năm 2014, thị trường bắt đầu phục hồi trở lại. BĐS biển giai đoạn này vẫn là BĐS nghỉ dưỡng gắn liền chủ yếu với loại hình biệt thự biển trong các khu resort, condotel bắt đầu xuất hiện nhưng chưa nhiều.

Giai đoạn 2015 - 2020, bắt đầu có sự xuất hiện của các đại đô thị với những chủ đầu tư lớn. Trong giai đoạn này, BĐS biển phát triển mạnh ở các địa phương nổi bật về du lịch như Quảng Nam, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang.

Đặc biệt là hai năm gần đây, BĐS biển phát triển ở những thị trường mới như Bình Định, Phú Yên, Ninh Thuận. Thị trường đã xuất hiện nhiều loại hình BĐS mới và đa dạng. Trong đó, nguồn cung condotel chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ.

Dẫn chứng về vấn đề này, CEO DKRA Việt Nam cho biết, tính từ năm 2016 đến tháng 9/2020, toàn thị trường có khoảng 41.000 căn condotel và 9.847 căn biệt thự biển. Kéo theo đó, qui mô dự án cũng không ngừng phát triển.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS nghỉ dưỡng giảm sút từ năm 2019 sau giai đoạn cao trào 2016 - 2018, giảm cả nguồn cung mới và sức tiêu thụ. Giá tăng mạnh trong thời qua cũng là một thách thức đáng kể.

Mặc dù trong khoảng 2 - 3 năm tới, nguồn cung có thể lên đến hàng ngàn sản phẩm ở mỗi loại hình nhưng còn phải phụ thuộc vào phản ứng của thị trường", ông Lâm nhấn mạnh.

Để thị trường phát triển bền vững, đại diện DKRA Vietnam đưa ra kiến nghị rằng cần định vị lại thị trường bất động sản biển. Trong đó, xác định đây có phải là thị trường để mua đi bán lại các sản phẩm như đầu tư bất động sản nhà ở hay không.

Ngoài ra, cần phải qui hoạch đô thị bài bản, đầy đủ, đồng bộ, kết nối giao thông. Đặc biệt, cần sớm hoàn thiện qui định cho các loại hình sản phẩm mới, ban hành các qui định rõ ràng chi tiết về chức năng, quyền lợi, trách nhiệm cho các chủ thể liên quan từ chủ đầu tư, đơn vị quản lí đến người mua,...

'Nói chưa có qui định là không đúng' 

Liên quan đến vấn đề pháp lí cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng ven biển, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lí nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, pháp luật đã qui định rõ.

"Nói về pháp luật thì đúng là chưa theo kịp, chưa đáp ứng được mong muốn của các chủ đầu tư và của người dân. Nhưng nếu nói chưa có qui định là không đúng. 

Hiện nay, không có một qui định pháp luật nào về đầu tư kinh doanh dự án du lịch biển hoặc resort mà đó là qui định chung. 

Nếu không có qui định tại sao một số doanh nghiệp vẫn triển khai dự án và đưa vào vận hành từ mấy năm nay? Phải có mới làm được", ông Phấn nhấn mạnh.

Riêng với loại hình condotel, ông Phấn cho biết, Điều 11, Điều 14 và Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản đã qui định rõ việc được mua căn hộ. 

Người mua cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ đó. Và trong vòng 50 ngày, chủ đầu tư phải đi làm Giấy chứng nhận và cơ quan Nhà nước phải cấp cho người mua.

Còn vấn đề cam kết lợi nhuận 8% hay 10%, theo ông Phấn, đây là thỏa thuận dân sự. Chủ đầu tư không thực hiện được thì kiện ra tòa, buộc phải bồi thường,... 

"Có ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng nên ban hành qui định khống chế mức cam kết lợi nhuận này, không nên để cao tới 14 - 15%. Tuy nhiên, theo tôi, đây là thỏa thuận trong kinh doanh, không nên khống chế. Nhà nước không nên can thiệp vào", ông Phấn nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, người dân muốn mua các sản phẩm BĐS thuộc loại hình này cần nâng cao trình độ hiểu biết và nắm pháp luật, hoặc có thể thuê luật sư để tránh rủi ro. 

"Các doanh nghiệp làm một dự án mất khoảng 5 - 6 năm, nhưng để ra một sản phẩm Luật hay Nghị định, các cơ quan chức năng cũng phải bỏ ra khoảng thời gian tương tự", ông Phấn cho hay.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, BĐS nghỉ dưỡng ven biển đúng là có sức hút, tiềm năng và nhu cầu lớn. 

Tuy nhiên, việc phát triển phải có trọng tâm bởi có một thực tế hiện nay là thừa cung. Nguyên nhân là do các địa phương và chủ đầu tư chưa tính kĩ, làm theo phong trào, làm ở những vị trí thiếu cơ sở hạ tầng,...

Đồng quan điểm với ông Phấn, bà Phạm Thị Thịnh, Phó cục trưởng Cục Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc mua bán và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các sản phẩm BĐS du lịch ven biển đã được pháp luật qui định rõ.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn có một số băn khoăn về việc quản lí sử dụng đất tại các dự án khu đô thị ven biển. Về vấn đề này, trong Luật Đất đai cũng đã có qui định rõ.

Cụ thể, theo bà Thịnh, mục đích sử dụng đất được xác định theo công năng của các công trình xây dựng trên đất. Đối với các công trình phục vụ cho mục tiêu du lịch nghỉ dưỡng thì theo phân loại đất chính là đất thương mại dịch vụ. 

Thời hạn sử dụng đất sẽ theo thời hạn của dự án đầu tư và không quá 50 năm. Đối với những địa bàn khó khăn hơn hoặc có ưu đãi đầu tư thì có thể kéo dài hơn nhưng không quá 70 năm.

Một vấn đề nữa đó là nếu hết thời hạn 50 năm thì có tiếp tục được gia hạn hay không? Theo bà Thịnh, trong trường hợp này, Điều 126 Luật Đất đai qui định, nếu nhà đầu tư có nhu cầu thì cơ quan quản lí Nhà nước sẽ tiếp tục gia hạn sử dụng đất.

Nhưng câu hỏi được đặt ra ở đây là gia hạn thời gian sử dụng đất cho ai, cho nhà đầu tư ban đầu hay cho người đầu tư thứ hai, thứ ba,…?

Bà Thịnh cho biết, trên thực tế, nếu giao dịch phù hợp với luật thì việc gia hạn sẽ được gia hạn cho người đang sử dụng chính mảnh đất đó. 

Còn đối với đất thuê trả tiền hàng năm, sẽ có những hình thức như người mua tài sản được chứng nhận sở hữu trên tài sản của người khác.

Chẳng hạn, nếu một nhà đầu tư sơ cấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản trên đất cho nhà đầu tư thứ hai, nhà đầu tư thứ hai bán cho nhà đầu tư thứ ba,... thì trong trường hợp này sẽ gia hạn cho người đang sử dụng đất.