Bất động sản nghỉ dưỡng ế ẩm: Nhiều dự án đóng giỏ hàng, tồn kho tăng cao

Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nắng và vùng phụ cận mới đây của DKRA cho biết, trong quý I/2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không ghi nhận nguồn cung mới mở bán ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. 

Trong đó, riêng phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong 9 tháng liên tiếp. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, hơn 60% dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá sơ cấp dao động trong khoảng 9,1 - 131,1 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không phát sinh giao dịch mới. Đây vẫn là phân khúc còn khá mới, chưa thật sự phát triển tại thị trường ba tỉnh miền Trung, đồng thời với sự cạnh tranh trực diện của phân khúc nhà phố/shophouse thương mại sở hữu lâu dài, nên nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chưa thể tạo ra sự tăng trưởng như những phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khác trong khu vực.

Phân khúc condotel trong ba tháng đầu năm cũng không ghi nhận nguồn cung mới do nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng. Lũy kế đến hết quý I/2023 có khoảng 669 căn condotel tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Thanh khoản sơ cấp trầm lắng do hầu hết các dự án đã đóng giỏ hàng.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các tỉnh phía Nam (giáp TP HCM). Thống kê của DKRA cho biết, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực này ghi nhận sụt giảm nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ rõ rệt kể từ cuối năm 2022 đến nay. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Nhiều chủ đầu tư liên tục dời thời gian triển khai bán hàng hoặc đóng giỏ hàng để điều chỉnh lại giá bán và đưa ra chính sách bán hàng phù hợp.

Cụ thể, nguồn cung mới phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng trong quý I/2023 chỉ ghi nhận 42 căn đến từ hai dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Sức cầu thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây với lượng tiêu thụ 9 căn. Mặt bằng giá bán dao động trong khoảng 3,1 - 167,8 tỷ đồng/căn.

Những chính sách về hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận mức chiết khấu lên đến 50% khi thanh toán nhanh. Những dự án áp dụng hình thức chia sẻ doanh thu thu hút được sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng tiền.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 21 căn nguồn cung mới đến từ hai dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 12 căn. Tuy nhiên, so với các phân khúc nghỉ dưỡng còn lại, phân khúc nhà phố/shophouse vẫn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là những dự án có pháp lý đầy đủ và được sở hữu lâu dài.

Ngoài ra, trước áp lực về dòng tiền, các chủ đầu tư cũng đưa ra các phương án chiết khấu lên đến 40 - 50% khi khách hàng thanh toán nhanh.

Phân khúc condotel trong quý này ghi nhận nguồn cung mới khoảng 198 căn đến từ hai dự án mở bán. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 6 căn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng khoảng 15 - 20% so với cùng kỳ do những áp lực về chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng cao. Giữa các đợt mở bán cách nhau 3 - 4 tháng trong cùng một dự án cũng ghi nhận sự chênh lệch mức giá rõ rệt, mức tăng từ 2 - 5%/đợt.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu,…

Chờ tín hiệu từ pháp lý, chính sách

Chuyên gia DKRA dự báo, trong ngắn hạn, sức cầu chung của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động.

Còn tại khu vực phụ cận TP HCM, sức cầu chung thị trường trong quý II/2023 dự báo tăng nhẹ so với quý đầu năm nhưng không có nhiều đột biến. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có, chương trình chia sẻ doanh thu tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cũng đưa ra dự báo, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khó đảo chiều và sẽ tiếp tục trầm lắng trong thời gian tới với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Sang quý II/2023, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ giảm do các chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính. Nếu pháp lý cho phân khúc này sớm được thông qua, thị trường sẽ đón nhận các tín hiệu tích cực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, vừa qua Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành. Có thể nói Nghị định này là “phát súng” đầu tiên trực tiếp giải quyết một số vấn đề của Luật Đất đai, tháo gỡ những điểm nghẽn rất lớn của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đặc biệt, Nghị định đã tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài lâu nay của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tới đây, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nếu xây trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Đây là điều mà hàng nghìn nhà đầu tư đang mong đợi, các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ vui mừng.

“Niềm tin của các nhà đầu tư được củng cố sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển", vị này nói.