Để nhà đầu tư thứ cấp không quay lưng với bất động sản nghỉ dưỡng

Cần có chính sách thu hút vốn đầu tư

Sau thời gian dài ngủ đông cho ảnh hưởng của dịch bệnh, bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội để bật dậy nhờ sức nóng của du lịch nội địa và việc mở cửa đường bay quốc tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý cho loại hình này vẫn còn là một câu hỏi bỏ ngỏ.

Tại Tọa đàm: “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” diễn ra chiều 21/4, các chuyên gia đã kiến nghị nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho loại hình bất động sản vốn được coi là có tiềm năng rất lớn này.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho bất động nghỉ dưỡng.

Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

Vị này cho rằng, các Bộ có liên quan là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đổ lỗi loanh quanh,… khiến pháp lý cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn nằm yên.

Đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch. Tuy nhiên, khi ngành du lịch có sự lay động, câu chuyện cũ là thiếu khung pháp lý quay trở lại, nhược điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là pháp lý tiếp tục được “phơi” ra.

Bên cạnh đó, hiện vẫn có những lúng túng trong câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. 

Về lâu dài, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Vị chuyên gia này lấy ví dụ, nếu cho các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay tên gọi khác. Quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả. 

Bên cạnh đó, theo ông Võ, có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. 

Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó rất bất hợp lý, gây khó khăn cho việc quản lý.

Cần có quy định bảo vệ nhà đầu tư

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được đầy đủ, thiếu đồng bộ đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.

Cụ thể, các doanh nghiệp phát triển dự án rất hạn chế nguồn lực về vốn. Trong khi, ngân hàng giới hạn việc hỗ trợ vốn thì doanh nghiệp phải kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia cùng thì thị trường lại chưa quy định rõ ràng về pháp lý.

“Việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn,… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý. Hệ quả là làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư này vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng ba năm vừa qua”, vị này nói.

Ông Đính kiến nghị, trong ngắn hạn, các cơ quan quản lý cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp,… mà các cơ quan, tổ chức liên quan đến thừa nhận. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường kêu gọi đầu tư cần có phương án đầu tư, chỉ rõ hiệu quả kinh doanh, xoá bỏ tâm lý đầu tư sản phẩm này là ngắn hạn, cần phải đưa ý tưởng đầu tư dài hạn sẽ mang lại hiệu quả rất lớn trong tương lai. Hiện nay, chủ đầu tư mới chỉ nói đến hiệu quả kinh doanh trước mắt, như cam kết lợi nhuận 10 - 12%/năm, mà chưa nói đến giá trị lâu dài. Câu chuyện và bài học từ vụ Cocobay Đà Nẵng vẫn còn đó.

Đối với điểm nghẽn tại Khánh Hoà, vị này kiến nghị, chính quyền địa phương cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục. Không nên buông bỏ mặc kệ người dân, nhà đầu tư phải gánh chịu hậu quả mà không phải lỗi do họ. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.