Khó khăn của bất động sản hôm nay là hệ quả của một giai đoạn thổi giá nhà

Giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 ước tính rơi vào khoảng 252.000 tỷ đồng, tăng 64% so với 2022. Nhóm doanh nghiệp bất động chiếm tỷ trọng lớn với khoảng hơn 100.000 tỷ đồng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền và hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn, danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ đang dần tăng lên.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia nhận định, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đổ bể chính là “tử huyệt” của nền kinh tế. Nhưng theo ông, bản chất của vấn đề không phải chỉ do một mình thị trường trái phiếu mà bắt nguồn từ thị trường động sản và sự liên minh của thị trường này với một số ngân hàng thương mại, thông qua các tập đoàn sân sau.

Ông cho rằng, đây chính là nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, nhất là phân khúc có thể đầu cơ được đó là nhà ở cao cấp. Có doanh nghiệp đẩy giá chung cư quận 1 lên đến 1 tỷ đồng/m2, đẩy giá đất quận 2 lên đến 2,3 tỷ đồng/m2,…

“Vì giá bất động sản tăng cao nên kéo theo toàn bộ mặt bằng lãi suất bị đẩy lên. Do đó, vốn ngân hàng không thể đáp ứng nổi cho các doanh nghiệp, buộc họ phải đi huy động trái phiếu với một lãi suất cao khủng khiếp. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu tư mua trái phiếu bất chấp rủi ro.

Đây là vấn đề dài hạn, gánh nặng này sẽ ảnh hưởng đến nợ xấu của hệ thống ngân hàng thương mại bởi tài sản đảm bảo phần lớn là bất động sản”, chuyên gia nói.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Nghị định 08 ra đời, giải quyết một số vấn đề lớn như: Cho phép nhà phát hành có thêm một năm để tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ; người mua cũng thêm một năm chưa phải tuân thủ quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp; cho phép doanh nghiệp thêm một năm nâng cao năng lực; cho phép doanh nghiệp sử dụng tài sản khác để trả nợ.

Một điểm quan trọng nữa là cho phép doanh nghiệp gia hạn thêm hai năm đồng nghĩa với việc cho phát hành thêm đợt phát hành trái phiếu mới để đảo nợ với lãi suất vẫn như cũ. Bên cạnh đó, Nghị định giúp các nhà đầu tư, nhà phát hành có niềm tin khi Nhà nước, Chính phủ đồng hành và không hình sự hóa.

“Mức độ tác động của Nghị định 08 vào thực tiễn và lấy lại niềm tin là chưa đánh giá được. Tôi nghĩ là nó không lớn nhưng đây là động thái bước đầu để nhà phát hành, nhà đầu tư dần lấy lại niềm tin khi thị trường lao dốc”, ông nói.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, để giải quyết được toàn bộ vấn đề của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phải nhìn sang thị trường bất động sản. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang gặp khủng hoảng về phân khúc, tức là phân khúc giá rẻ cần nhiều thì không có, phân khúc giá đắt cần ít lại có rất nhiều khi thừa tới hàng chục nghìn căn.

Căn nguyên của tình trạng trạng này theo chuyên gia là do việc đầu cơ đẩy giá lên cao để dùng bất động sản làm tài sản thế chấp vay ngân hàng; rồi lại đẩy giá lên, lại thế chấp, lại vay ngân hàng,… Cứ như vậy cho đến nay, giá nhà đã bị đẩy lên một mức “choáng váng”.

Trong thời gian tới, vị này cho rằng, cần tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính của Chính phủ, của các ngân hàng thương mại và của các doanh nghiệp vào việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ, qua đó kéo giá toàn bộ thị trường bất động sản về với thực tế.

Liên quan đến các giải pháp giảm áp lực thanh khoản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng, các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải rất nỗ lực để tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

Song song với đó là thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận bán lỗ để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay và để tồn tại trước rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, các doanh nghiệp cần sớm chuẩn bị phát hành mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang. Song song với đó, doanh nghiệp nên tiếp tục sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30-40%, đẩy mạnh cơ cấu lại sản phẩm, hoạt động, tiết giảm chi phí.