Hoạt động bán hàng của nhiều doanh nghiệp địa ốc đang chậm lại

“Tiến độ triển khai bán hàng của chúng tôi đã gặp không ít khó khăn khi khách hàng khó vay vốn ngân hàng, trong khi lãi suất có xu hướng tăng. Nhiều người mua phải xoay sở vay bạn bè người thân khắp nơi và phải thanh toán bằng tiền mặt. Ngoài ra, thanh khoản trên thị trường đang kém cũng là một nguyên nhân khiến việc bán hàng của công ty bị chậm lại”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản phía Bắc nói với người viết khi được hỏi về tình hình kinh doanh trong thời gian gần đây.

Thực tế, thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà gặp áp lực tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của nhiều người. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi tín dụng vào lĩnh vực này bị hạn chế cộng với việc giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu.

Theo thống kê của nhiều công ty chứng khoán, bất động sản cũng là ngành có kết quả kinh doanh kém hiệu quả hơn so với các nhóm ngành khác trong quý II vừa qua. Nguyên nhân một phần là do hoạt động bán hàng và môi giới bị ảnh hưởng từ sự trầm lắng của thị trường.

Trong báo cáo mới đây, chuyên viên phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, hoạt động bán hàng của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) ghi nhận chậm lại trong quý III với việc mở bán hai phân khu mới là Akari - tòa 9 và Ehome Southgate – giai đoạn 2.

Cụ thể, phân khu Akari – tòa 9 chào bán thành công khoảng 60% số sản phẩm trong đợt mở bán đầu tiên. Tuy nhiên số liệu cho thấy hoạt động bán hàng của Nam Long cũng đã có phần chậm lại so với tỷ lệ bán hàng thường trên 90% của các đợt chào bán các phân khu trước đó.

Còn phân khu Ehome South Gate – GĐ 2 được mở bán trong tháng 8/2022 thuộc phân khúc nhà có thu nhập thấp, hiện đang khan hiếm trên thị trường, với giá trị trung bình chỉ khoảng 1 tỷ đồng/căn. Do đó, hoạt động bán hàng được cho rằng vẫn diễn ra rất tốt trong bối cảnh thị trường hiện tại, với 100% căn hộ đã được chào bán thành công.

Theo dự báo của nhóm phân tích, khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận của Nam Long có thể cũng bị ảnh hưởng từ việc mở bán và chậm chuyển nhượng dự án. Cụ thể, dự án đất nền Cần Thơ dự kiến được mở bán trong tháng 10/2022 có khả năng phải dời lộ trình mở bán sang năm 2023, khi vẫn đang chờ phê duyệt tiền sử dụng đất. Hai dự án tại tỉnh Đồng Nai là Paragon Đại Phước và Izumi – GĐ 1B cũng được dự kiến bắt đầu chào bán trong năm sau để chờ đợi các tín hiệu tốt hơn từ thị trường.

Với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), VDSC dự báo, hoạt động bán hàng của dự án Gem Sky World sẽ chưa đạt được nhiều khởi sắc trong nửa cuối năm mặc dù doanh nghiệp đã chuyển sang bán đất nền trở lại trong tháng 6.

Nguyên nhân từ hoạt động hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư, nghỉ dưỡng và cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà cũng đã ảnh hưởng phần nào đến tính thanh khoản của dự án như như Gem Sky World, vốn có tính chất đầu tư dài hạn. Bên cạnh kể từ khi mở bán trong năm 2020, đã có hơn 2.600 sản phẩm đã được cung ra thị trường chỉ trong hai năm. Do đó, nhóm phân tích cho rằng, dự án cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm sơ cấp đã bán ra này.

Hoạt động xây dựng dự án trong năm 2022 - 2023 theo nhận định của VDSC sẽ không cần thêm nhiều tài trợ vốn khi trong giai đoạn này, Đất Xanh có kế hoạch chỉ phát triển xây dựng ba dự án gồm: Gem Riverside (quý IV/2022, sau khi có giấy phép xây dựng), Lux Star (2023) và Opal City View (nửa cuối 2023).

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện tại, doanh nghiệp đang tích cực mở rộng quỹ đất trên phạm vi cả nước cho chiến lược phát triển trung, dài hạn. Theo chia sẻ từ phía công ty, hiện Đất Xanh đang có kế hoạch mở rộng thêm 188 ha trong giai đoạn 2022 - 2023, từ 4 dự án: DXH Diamond City (Thanh Hóa, 11 ha), DXH Lux City (Hậu Giang, 96 ha), DXH Homes Green City (Hậu Giang 4 3ha) và DXH Homes New City (Vĩnh Phúc, 38 ha).

Do đó, trong giai đoạn 2022 - 2024, công ty đang có các kế hoạch gia tăng tài trợ vay cho mục tiêu phát triển quỹ đất dài hạn này.

Một doanh nghiệp khác là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), theo nhận định của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), hoạt động bán hàng của công ty tại các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng có thể chậm hơn trong nửa cuối năm nay do sự giám sát tín dụng chặt chẽ hơn đối với sản phẩm bất động sản đầu cơ và nghỉ dưỡng.

Theo đó, doanh số bán hàng năm 2022 của Novaland được dự báo ở mức 76.400 tỷ đồng, giảm 10% so với mức cơ sở cao của năm 2021.

Tại cuộc họp với nhà đầu tư vào tháng 8 vừa qua, ban lãnh đạo cho biết, doanh nghiệp dự kiến mở bán ba dự án mới vào cuối năm 2022 hoặc đầu năm 2023, bao gồm: Một dự án ở miền Trung và dự án Grand Sentosa do doanh nghiệp đồng phát triển; một dự án mới tại TP HCM. Tuy nhiên, thông tin chi tiết vẫn chưa được công bố.

Nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán VNDirect vừa qua cũng đưa ra dự báo, doanh số ký bán của một số chủ đầu tư như Vinhomes, Đất Xanh, Novaland, Nam Long có thể sụt giảm trong nửa cuối 2022 do nhu cầu mua nhà gặp nhiều thách thức hơn.

Tuy nhiên, sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2022 có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức trong việc tái cơ cấu nợ.