GS. Đặng Hùng Võ: Cần áp dụng mô hình kinh tế chia sẻ chứ không phải kinh tế truyền thống trong quản lí condotel

Phát biểu trong một hội thảo về condotel diễn ra vừa qua, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải quản lí, vận hành condotel dưới góc nhìn của nền kinh tế chia sẻ chứ không phải chỉ nhìn ở góc độ nền kinh tế truyền thống.

Theo ông Võ, điểm mới của các loại hình bất động sản du lịch mới đó là có thể sử dụng cho nhiều công năng khác nhau như ở, cho thuê dài hạn, cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch hay cho thuê làm văn phòng... miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người.

Về cấu trúc không gian nhà, condotel thật ra không có gì mới, có thể là một căn hộ chung cư hoặc nhà riêng lẻ hoặc một phòng khách sạn.

Hiện có hai luồng ý kiến về condotel, một phía coi đây là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc 70 năm, phía còn lại coi condotel là nhà chung cư, có thể cho thuê, được sử dụng đất lâu dài.

"Theo tôi thì cả hai luồng ý kiến trên đều được hình thành dựa trên tư duy quản lí cũ. Đó là góc tiếp cận một bất động sản chỉ được sử dụng vào một mục đích", GS. Võ nói.

GS. Đặng Hùng Võ. Ảnh: Soha.

Từ quan điểm trên, ông Võ cho rằng, điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lí cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lí kinh tế chia sẻ. Và cần bổ sung các qui định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lí các bất động sản đa công năng.

Theo ông Võ, theo quan niệm của kinh tế chia sẻ với các bất động sản đa công năng, các bất động sản du lịch kiểu mới được hình thành với tên gọi condotel, shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng. Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng.

Từ đây, phương thức đầu tư phát triển cũng thay đổi, chủ đầu tư dự án có thể bán từng phần của một condotel hay shophouse cho các nhà đầu tư thứ cấp. Ở Việt Nam, các chủ đầu tư dự án còn áp dụng cả phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai theo kiểu bất động sản nhà ở.

Từ 2009, các dạng bất động sản du lịch kiểu mới đã được bàn đến để đưa vào Việt Nam, nhưng rồi lại bị chìm đi do thị trường địa ốc Việt Nam đã rơi vào trầm lắng. Đến năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi nhờ chính sách của Chính phủ khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội và các nhà phát triển dự án đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản du lịch kiểu mới nói trên.

Trên thực tế, các bất động sản du lịch kiểu mới có sức hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp khá mạnh, tạo độ nóng khá cao trên thị trường. Kể từ 2014 tới nay, đã có só lượng lớn căn hộ condotel được tung ra thị trường và cũng đã tạo lợi thế cạnh tranh trong thu hút khách du lịch.

Giá thuê một căn hộ condotel cao cấp rẻ hơn khá nhiều so với giá thuê một phòng đơn tại khách sạn cao cấp. Loại cơ sở lưu trú này rất phù hợp với khách du lịch ít tiền hoặc các khách du lịch đi theo gia đình hoặc nhóm gia đình.

GS Võ cũng nêu thực trạng, nền kinh tế thị trường vận hành theo qui luật riêng, nhưng khung pháp luật về các bất động sản du lịch kiểu mới vẫn "loay hoay" bàn định trong suốt 5 năm qua. Khung pháp luật này bao gồm 3 nhóm vấn đề.

Một là thời hạn sử dụng đất của các bất động sản du lịch kiểu mới là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch. Hai là vận hành các bất động sản này theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư hay một kiểu hỗn hợp nào khác. Ba là các dự án bất động sản du lịch này có được áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở không.

Hiện nay, các bên tham gia vào phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới đang dựa vào tư duy BĐS truyền thống đơn công năng. Các địa phương cấp tỉnh đã tùy theo hoàn cảnh mà áp dụng để kéo đầu tư về tỉnh mình. Đa số giao đất để phát triển bất động sản du lịch được dài hạn như đất ở.

Các cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng pháp luật cũng đã đề xuất sử dụng đất có thời hạn cho loại hình bất động sản này vì mục đích chính là kinh doanh du lịch. Các nhà phát triển dự án cũng coi đây là khách sạn toàn căn hộ nên đặt ra phương thức chủ sở hữu căn hộ phải trao căn hộ cho mình kèm theo các cam kết lợi nhuận hàng năm với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.

Việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình bất động sản này có thể dẫn đến chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại. Nguyên nhân chỉ đơn giản là pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống.

"Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các bất động sản đa công năng, trong đó có condotel theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của Việt Nam", GS Võ nói.

Ông Võ cũng cho rằng, điểm chốt của khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới. Sử dụng đất lâu dài thì hút được các nhà đầu tư thứ cấp, còn sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư cá nhân chưa quen lắm vì tâm lí người Việt là chỉ thích tài sản dài hạn.

"Đây chính là đặc thù của tư duy của người Việt từ xưa đến nay - trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh", ông Võ nhìn nhận.

Theo GS. Võ, trong tương lai xa, để thay đổi tư duy chuyển sang lấy hiệu quả kinh doanh làm trọng thì phải đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản.

Cụ thể, đối với diện tích nhà ở trong hạn mức thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội, đối với diện tích nhà ở còn lại bao gồm cả các loại hình bất động sản du lịch kiểu mới thì mức thuế đánh lũy tiến cao khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài, lũy tiến thấp hơn khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm.

"Condotel hay các bất động sản du lịch kiểu mới có vai trò quan trọng trong phát triển du lịch. Và để tạo hiệu suất cao trong sử dụng tài sản là các bất động sản này, cần phải áp dụng mô hình kinh tế chia sẻ để quản lí, điều hành. Vì vậy cần chuyển từ tư duy kinh tế truyền thống sang tư duy kinh tế chia sẻ để sửa đổi pháp luật đất đai liên quan tới bất động sản du lịch. Mục tiêu chính là kinh tế du lịch phải trở thành kinh tế mũi nhọn", ông Võ nêu quan điểm.