Giữa tâm dịch COVID-19, những chính sách nào ra đời tác động trực tiếp đến thị trường BĐS?

Theo số liệu của Cục Đăng kí quản lí kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), trong 2 tháng đầu năm 2020, trong tổng số doanh nghiệp đăng kí tạm ngừng kinh doanh, ngành bất động sản (BĐS) chiếm tỉ lệ tăng cao nhất, lên tới 75,5%.

Cùng với những khó khăn nội tại của thị trường như thủ tục thanh tra rà soát kéo dài,…, thị trường BĐS nay lại hứng thêm "đòn đau" từ dịch COVID-19, đặc biệt là từ sau giai đoạn 2 của dịch đang làm rấy lên những nhận định không mấy tích cực về triển vọng thị trường trong thời gian tới.

Theo nhận định của Savills, dịch cúm COVID-19 bất ngờ xuất hiện đã gây thêm áp lực cho nền kinh tế tại các nước đang có dịch, trong đó có Việt Nam, và làm suy yếu những triển vọng cho thị trường BĐS.

Trong đó, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nhất là bán lẻ và nghỉ dưỡng, theo sau đó là mảng văn phòng và bất động sản công nghiệp, thị trường nhà ở cũng không hề được "miễn dịch" bởi đại dịch này.

Trên thực tế, ngoài những khó khăn trên, còn một nguyên nhân sâu xa khiến thị trường BĐS Việt Nam phát triển chưa bền vững đó là thủ tục hành chính rườm rà, hệ thống phát luật còn thiếu và chưa thực sự đồng bộ,…

Mới đây, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành một số chính sách mới liên quan đến thị trường BĐS. Những chính sách này đang được kì vọng sẽ khai thông điểm nghẽn, giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định hơn.

Đơn cử, ngày 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (condotel, officetel, resort villa).

Theo đó, đất xây dựng condotel được xác định là đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất từ 50-70 năm.

Động thái này của Bộ TN&MT ngay lập tức nhận được sự quan tâm của dư luận bởi thị trường BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có loại hình BĐS "con lai" như condotel đang trải qua một giai đoạn có nhiều biến cố.

Tuy văn bản này vẫn đang gây nhiều tranh cãi nhưng ít nhất, đây cũng là một trong những bước đi đầu tiên trong việc "lấp" khoảng trống pháp lí đối với loại hình căn hộ du lịch vốn nhiều tiềm năng nhưng chưa được quan tâm để phát triển.

Nửa tháng sau, ngày 28/2, Thủ tướng Chính phủ đã kí ban hành Nghị định 25 thay thế Nghị định 30 qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư với một số điểm mới như việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án.

Đồng thời, việc giao đất cho cho nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất qui định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43 của Chính phủ. Theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Qui định này được kì vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu trong thủ tục giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Đây là nguyên nhân khiến nhiều địa phương thận trọng hơn khi giao dự án mới cho nhà đầu tư cũng như trong việc giao đất cho nhà đầu tư đã trúng đấu thầu, dẫn tới việc nhiều dự án bất động sản bị đình trệ.

Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21 về Qui chuẩn kĩ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Theo đó, căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Quyết định này chính thức công nhận sự tồn tại của căn hộ 25 m2 trên thị trường, có hiệu lực kể từ ngày 1/7.

Thông tư này đang nhận nhiều quan điểm trái chiều từ giới chuyên gia và doanh nghiệp địa ốc. Theo đó, có quan điểm cho rằng, căn hộ 25m2 giúp đa dạng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu nhà ở của những người có thu nhập trung bình, thấp. Đồng thời, giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng phân khúc, đa dạng hoá khách hàng.

Trong khi đó, có nhiều quan điểm cho rằng nếu không có qui hoạch và định hướng rõ ràng thì sẽ rất dễ hình thành các khu ổ chuột.

Kì vọng vào những đổi mới

Ngoài những qui định mới được ban hành kể trên, Bộ Tài chính đang hoàn tất Nghị định sửa đổi Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20 về quản lí thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Theo đó, một nội dung quan trọng là nâng mức trần chi phí lãi vay được trừ của doanh nghiệp lên 30%, thay vì 20% như hiện hành.

Bước đi này được đánh giá là có lợi hơn cho các doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn đang có nhiều ý kiến cho rằng Nghị định cần cho phép hồi tối từ năm 2017 đến nay để đảm bảo công bằng và bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

Tháng 3 này là tháng quyết toán thuế năm 2019. Hàng nghìn doanh nghiệp vẫn đang chờ đợi Nghị định 20 về quản lí giao dịch liên kết được sửa đổi để có cơ sở đóng thuế.

Nếu Nghị định sửa đổi lần này vẫn không có qui định cho hồi tối thì rất có thể, nhiều doanh nghiệp địa ốc vốn đang khó khăn vì dịch bệnh lại thêm gánh nặng "thuế chồng thuế".

Trước đó, tháng 6/2019, Quốc hội đã thông qua Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020, điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019.

Theo đó, Quốc hội quyết định sẽ lùi việc sửa luật Đất đai 2013 từ Kì họp thứ 7 sang Kì họp thứ 9 (tháng 5/2020) và sẽ trình Quốc hội thông qua tại Kì họp thứ 10 (cuối năm 2020).

Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai đã đã bộc lộ không ít những bất cập, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Do đó, Luật Đất đai sử đổi lần này kì vọng sẽ giải quyết những bật cập liên quan đến cơ chế bồi thường và giải phóng mặt bằng; vấn đề đấu giá đất; vấn đề thu hồi các dự án treo…