Những bê bối trên thị trường bất động sản gần đây liên quan đến nhóm Tân Hoàng Minh và Tập đoàn FLC đã cho thấy động thái mạnh mẽ của chính phủ trong việc siết lại dòng tiền của doanh nghiệp huy động tiền từ dân cư một cách không rõ ràng.

Những câu chuyện trên chưa bao giờ có trong tiền lệ, một số doanh nghiệp tiếng tăm nằm trong diện được “chấn chỉnh” với mục đích bảo vệ lợi ích nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và hơn hết là giúp thị trường minh bạch.

Trong chương trình Bí mật đồng tiền phát sóng trưa ngày 6/4, ông Phạm Lưu Hưng, Kinh tế trưởng CTCP Chứng khoán SSI, nhận định: Nếu coi thị trường cổ phiếu là một trận đánh thì thị trường trái phiếu còn phức tạp hơn. Tính minh bạch của cổ phiếu rất rõ ràng khi các thông tin được công bố đầy đủ và có một lượng lớn báo cáo phân tích giúp nhà đầu tư dễ tiếp cận thông tin. Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thông tin rất mù mờ và khó phân tích.

Chuyên gia cũng cho rằng những diễn biến trên thị trường hiện nay chưa thể coi là "động đất” mà mới chỉ là những vết nứt ở một vài doanh nghiệp. Ngoài ra, những sự kiện gần đây chỉ mang tính chất khoanh vùng và ảnh hưởng đến một số doanh nghiệp nhất định. 

Bà Nguyễn Xuân Quỳnh, Giám đốc đầu tư Công ty Quản lý quỹ SSI chia sẻ: "Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tăng trưởng rất nóng trong 5 năm qua với tốc độ phát hành trung bình đạt 46%/năm. Các nhóm doanh nghiệp có sai phạm sẽ bị xử lý và bị khoanh vùng nhất định để hạn chế hiệu ứng domino".

Cơ sở nào để định giá cổ phiếu bất động sản?

Trên thực tế, diễn biến tiêu cực hiện nay không phải đột nhiên mà đã có dấu hiệu nhen nhóm từ cuối năm 2021 khi nhiều cổ phiếu động sản sau thời gian tăng nóng đã đồng loạt giảm sâu. Giới đầu tư đặt ra câu hỏi giá trị thực sự của doanh nghiệp bất động sản liệu có đến từ quỹ đất, giá đất và cơ sở nào để định giá một cách đúng đắn? 

Theo nhiều niềm tin của người Việt Nam, "tấc đất tấc vàng", nhưng ông Phạm Lưu Hưng nhấn mạnh "đầu tư bất động sản hoàn toàn khác đầu tư cổ phiếu bất động sản".

Nhận định về quan niệm giá cổ phiếu bất động sản dựa vào giá đất, bà Nguyễn Xuân Quỳnh chia sẻ: "Nhu cầu nhà ở tại các đô thị cao trong khi nguồn cung thấp, đặc biệt chạm đáy trong năm 2021, khiến giá đất tăng đột biến.

Tuy nhiên, không một giá tài sản nào có thể tăng mãi. Theo CBRE, nguồn cung bất động sản trong 2022 – 2023 sẽ tăng cao và giá đất dù tăng những sẽ không tăng mạnh như năm 2021. Giá đất chỉ là yếu tố nhỏ để đánh giá cổ phiếu bất dộng sản. Định giá toàn ngành bất đống sản ở mức 23 lần, cao hơn định giá của VN-Index ở mức 17 lần".

Hiện nay nhiều nhà đầu tư cũng kỳ vọng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi từ đầu tư công. Nhưng theo chuyên gia, đầu tư công chỉ là chìa khoá mở ra cánh cửa hy vọng, nhà đầu tư cần chú trọng thời gian thu lại lợi nhuận và tính đến chi phí cơ hội. 

"Một dự án bất động sản từ lúc xin giấy phép đến lúc bán hàng thường mất 3 – 5 năm. Giá đất sẽ không phản ánh ngay vào giá cổ phiếu và việc xây dựng cơ sở hạ tầng cũng không thể nhanh chóng. Nếu tầm nhìn dài hạn có thể chọn những doanh nghiệp có tiềm năng, phát triển cơ sở hạ tầng nhưng cần xem xét khả năng triển khai dự án". 

Bài học nhãn tiền gần nhất cho nhà đầu tư là thời điểm Tân Hoàng Minh công bố trúng thầu lô đất Thủ Thiêm với giá không tưởng, nhà đầu tư đã chọn cách "đếm cua trong lỗ", định giá cổ phiếu bất động sản theo công thức quỹ đất nhân giá đất. 

Ông Phạm Lưu Hưng nhấn mạnh "quỹ đất nhưng phải là quỹ đất sạch". Ngoài ra, nhà đầu tư phải quan tâm đến khả năng triển khai dự án và khả năng bán hàng bởi chi phí triển khai dự án chiếm 25% tổng chi phí hoàn thiện dự án.

Theo bà Quỳnh, công thức định giá cổ phiếu bất động sản sẽ bao gồm ví trí dự án, khả năng triển khai, ý chí của ban lãnh đạo, tầm nhìn dài hạn và giá cổ phiếu hiện tại thấp hơn giá trị thực của doanh nghiệp.