Giá đất nóng theo qui hoạch

Giá đất nóng theo qui hoạch

Báo cáo thị trường căn hộ TP HCM trong quí III/2020 của JLL cho thấy, nguồn cung tiếp tục tăng 30% theo quí khi thị trường ghi nhận 4.968 căn hộ được chào bán. Trong đó, có khoảng 56% nguồn cung đến từ dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9.

Một số dự án khác tại các quận phía Đông cũng ghi nhận sức hấp thụ tốt như Precia hay The River Thủ Thiêm. 

JLL nhận định, việc Chính phủ đã đồng ý chủ trương thành lập TP Thủ Đức đã đẩy mạnh tâm lí đầu tư ở khu vực này.

Tại Đồng Nai, đầu năm 2015, theo phản ánh, đất đai xung quanh dự án Sân bay Long Thành có giá chỉ khoảng 300 nghìn đồng/m2, tương đương chỉ khoảng 300 triệu đồng/sào.

Thế nhưng, ngay sau khi Quốc hội thông qua việc đầu tư xây dựng sân bay, giá đất tại khu vực này đã tăng 10 lần lên 3 triệu đồng/m2, tương đương hàng tỉ đồng/sào.

Theo khảo sát của người viết trên các trang rao bán bất động sản, hầu hết các lô đất ở khu vực Long Thành hiện đều có mức giá trên 10 triệu đồng/m2. Một lô đất 100 m2 có giá dao động 1,2 - 1,7 tỉ đồng.

Tại các quận nội thành Hà Nội và các khu vực ven đô hiện nay, theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội, làn sóng đầu tư vào phân khúc nhà ở gắn liền đất thời gian gần đây tương đối lớn. Các nhà đầu tư kì vọng vào những thay đổi hạ tầng, qui hoạch, những dự án qui mô lớn do các chủ đầu tư có tên tuổi thực hiện,...

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một số tỉnh phía Bắc như Quảng Ninh hay Bắc Ninh, gần đây liên tục công bố các thông tin liên quan đến việc phê duyệt chủ trương, phê duyệt qui hoạch hay tìm nhà đầu tư cho các dự án mới cũng thu hút nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư.

Ngoài ra, những khu vực như Bảo Lộc (Lâm Đồng) hay tại các tỉnh  Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Long An, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu,… gần đây cũng có rất nhiều dự án hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, nhà ở, khu nghỉ dưỡng được duyệt qui hoạch, chủ trương đầu tư khiến đất đai xung quanh tăng giá.

Bài học Mê Linh, Ba Vì vẫn còn đó

Theo Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, khi xuất hiện thông tin về những dự án lớn hạ tầng lớn như đường sá, khu đô thị,... thì việc kéo theo giá đất xung quanh tăng lên là điều dễ hiểu. 

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể được thực hiện nhanh chóng. Nhiều dự án chỉ mới nằm trên qui hoạch hay dự thảo mà phải mất vài năm, thậm chí hàng chục năm mới có thể triển khai. TS Hiển nêu dẫn chứng về những cơn "sốt" đất tại Ba Vì và Mê Linh.

Còn nhớ cách đây nhiều năm, khi có thông tin Hà Nội qui hoạch di chuyển trung tâm hành chính lên Ba Vì, giá đất tại địa phương này đã tăng lên một cách chóng mặt.

Mặc dù vậy, nhiều nhà đầu tư không nhìn ra được rằng việc di chuyển trung tâm hành chính của Thủ đô lên Ba Vì ở thời điểm bấy giờ là chưa khả thi, và nếu có chăng đó là câu chuyện của hàng chục năm tới.

Kịch bản tương tự diễn ra tại Mê Linh. Theo tìm hiểu, khi có thông tin sáp nhập với Hà Nội, nhiều dự án khu công nghiệp, khu đô thị được phê duyệt chủ trương đầu tư tại địa phương này. Thời điểm đó, giá đất tại Mê Linh tăng lên gấp 5 - 6 lần.

Năm 2008, Mê Linh sáp nhập về Hà Nội. Đất đai tại đây rơi vào tình trạng vướng mắc trong điều chỉnh qui hoạch, giải phóng mặt bằng, nhiều dự án sau đó bị bỏ hoang cả chục năm, giá đất Mê Linh tụt dốc không phanh.

Trong hai cơn "sốt" đất này, rất nhiều nhà đầu tư đã chạy theo qui hoạch để rồi nhận về trái đắng.

Trở lại câu chuyện hiện nay, TS Hiển cho biết thêm, không ít trường hợp các dự án sau khi được triển khai lại tỏ ra không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đây cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả đầu tư. 

"Rủi ro là vậy, nhưng nhà đầu tư muốn lời nhiều thì việc đón đầu qui hoạch là chuyện khó tránh khỏi. Không thể đợi đến khi dự án đã hoàn thành rồi mới đầu tư", TS Hiển nói.

Cuộc chơi chỉ dành cho nhà đầu tư có tầm nhìn vĩ mô

Theo TS Hiển, việc đầu tư đất theo qui hoạch cũng có nét tương đồng như chứng khoán. Chỉ cần một sự kiện, một thông tin... cũng có thể tạo thành xu thế, phong trào trên thị trường. 

Mặc dù vậy, không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ năng lực xử lí các thông tin, phân biệt đâu là xu thế "ảo" để tránh bị thua lỗ.

Do đó, điều đầu tiên nhà đầu tư cần có là trang bị cho mình tầm nhìn kinh tế vĩ mô, xác định tiềm năng của khu đất thông qua các yếu tố như địa lí, điều kiện tự nhiên... 

Chẳng hạn, dự án cầu Nhơn Trạch nhiều lần dự kiến khởi công song cuối cùng vẫn bị trì hoãn, nhà đầu tư phải xem xét yếu tố kinh tế ở khu vực đó để nhìn ra được cây cầu có được hoàn thành sớm hay không.

"Xem xét sự phát triển của một khu vực không chỉ dừng lại ở một vài ý kiến. Khu vực có giá trị đất đai lâu dài thường là nơi có đông dân cư, xí nghiệp, nhà máy, dịch vụ thương mại… Đối với những khu vực này, nhà đầu tư có thể chờ đợi nhiều năm. Còn những nơi hoang vu, hẻo lánh thì đến 10 năm sau chưa chắc đã phát triển được", TS Hiển nhận định.

Việc cân nhắc tiềm lực tài chính của bản thân cũng là điều tối quan trọng. Ở những khu vực tiềm năng như Nhơn Trạch, Long Thành, Phú Quốc,… hạ tầng có thể sớm được triển khai và hoàn thành, nhưng đôi khi cũng có thể kéo dài một vài năm. 

Hay tại khu vực Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) có các dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành, khả năng tăng giá đất là hoàn toàn khả thi, nhưng sẽ phụ thuộc vào tiến độ của các công trình giao thông.

Nhà đầu tư cũng không nên quá tự tin rằng giá đất sẽ tăng trong thời gian ngắn, chấp nhận vay khoản tiền lớn để đầu tư. Trường hợp vay nhiều nhưng giá đất chưa lên sẽ dẫn đến thua lỗ. 

Do đó, nhà đầu tư phải có tầm nhìn 3 - 5 năm. Phải đặt câu hỏi trong trường hợp đất đóng băng nhiều năm thì có đủ tiềm lực tài chính để duy trì đầu tư hay không. 

Cuối cùng, nhà đầu tư không thể chỉ chạy theo xu thế mà bỏ qua việc tìm hiểu tính chất pháp lí của dự án. Việc đánh giá thêm về chu kì kinh tế cũng là yếu tố hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư.