Bẫy margin trên thị trường địa ốc

Thời gian gần đây, nhiều dự án bất động sản đang được chủ đầu tư và các sàn giao dịch quảng cáo với những ưu đãi hấp dẫn như chỉ cần bỏ ra 20 - 30%, thậm chí là 15% là có thể kí hợp đồng mua bán (HĐMB).

Số tiền còn lại sẽ thanh toán làm nhiều đợt theo tiến độ dự án. Ngoài ra, người mua sẽ được ngân hàng cam kết hỗ trợ vay 60 - 70%, lãi suất 0% trong 1- 2 năm đầu.

Đơn cử như một dự án căn hộ tại TP HCM đang mở bán căn hộ với chính sách thanh toán 15% giá trị căn hộ sẽ được kí HĐMB. Ngân hàng hỗ trợ vay đến 80% (giá trị căn hộ gồm VAT), hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc 24 tháng.

Như vậy, với căn hộ trị giá 2 tỉ đồng, khách hàng chỉ cần thanh toán 300 triệu đồng là có thể kí hợp đồng mua bán và "lướt sóng" căn hộ.

Rủi ro khi dùng đòn bẩy lớn

Theo đánh giá của giới chuyên gia, chính sách gần đây của các chủ đầu tư nhằm thu hút thêm nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường trong bối cảnh khó tiếp cận nguồn vốn. 

Thay vì trước đây, ít nhất nhà đầu tư cũng phải bỏ ra khoảng 600 triệu đồng để mua căn hộ 2 tỉ nói trên thì nay chỉ cần số tiền chỉ bằng 1/2 là đã có thể đầu tư. 

Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua cũng đã cho thấy rủi ro việc sử dụng đòn bẫy tài chính lớn. Rất nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ vì giữ sẽ không có tiền để đóng tiếp theo tiến độ.

Chưa kể, những báo cáo gần đây cho thấy báo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp đang suy giảm đã ảnh hưởng lớn đến khả năng thanh toán lãi vay và các khoản nợ đến hạn. 

Theo FiinGroup cũng cảnh Hệ số chi trả lãi vay hiện ở mức 2,02 lần trong quí II/2020, thấp hơn rất nhiều so với mức 3,96 lần trong quí II/2019 và 3,47 lần trong quí IV/2019. 

Theo đó, rủi ro của người mua nhà, kể cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thực mua nhà để ở cũng gia tăng, nếu chủ đầu tư thiếu hụt nguồn tiền cho dự án hoặc sử dụng vốn từ bán dự án cho mục đích khác khiến dự án chậm tiến độ.

Chia sẻ với người viết về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết, Luật qui định về việc huy động vốn đối với các dự án hình thành trong tương lai thì cả chủ đầu tư và các sàn môi giới đều nắm rõ. Tuy nhiên, trong thực tế vẫn cần có những sự linh động nhất định.

"Vấn đề rủi ro phụ thuộc vào câu chuyện uy tín, năng lực của chủ đầu tư và pháp lí của dự án. Quan trọng nhất là doanh nghiệp có thực hiện đúng cam kết với khách hàng hay không. Nếu chủ đầu tư không có đủ năng lực triển khai dự án khiến tiến độ bị lệch so với cam kết ban đầu, khách hàng sẽ bị chậm bàn giao nhà", bà Hương nói.

Theo vị này, quan trọng nhất là khách hàng phải đánh giá được khả năng triển khai dự án theo đúng cam kết của chủ đầu tư. Với những dự án của chủ đầu tư không có tên tuổi, không có pháp lí rõ ràng thì rủi ro sẽ rất cao.

CEO Đại Phúc Land cho biết thêm, đa số các dự án hiện nay đang gặp vướng mắc về pháp lí. Do đó, bên cạnh những chính sách thanh toán linh hoạt, các doanh nghiệp cần tuân thủ qui định của pháp luật để đảm bảo lợi ích của hai bên.

"Trong lĩnh vực bất động sản, thương hiệu và uy tín là trên hết. Nếu làm 1,2 dự án mà không giữ được uy tín thì khách hàng sẽ không mua nữa. Đây là câu chuyện các chủ đầu tư phải cân nhắc, dù pháp luật có qui định hay không", bà Hương nhấn mạnh.

Còn theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, việc chủ đầu tư chỉ cần nhận tiền 15 - 20% giá trị căn hộ là sẵn sàng kí HĐMB hoàn toàn không vi phạm pháp luật, đây là một hình thức huy động vốn. Chỉ có điều, người mua có thể sẽ gặp rủi ro.

Theo vị chuyên gia này, nhiều người mua nhà hiện nay, thay vì chọn mua căn hộ đã xây dựng xong thì lại mua căn hộ chưa xây dựng và đóng tiền từ từ. Nếu bỏ qua vấn đề tài chính khó khăn thì với hình thức này, người mua hi vọng trong giai đoạn đóng tiền từ từ thì căn hộ sẽ lên giá.

Tuy nhiên, theo ông Hiển, khả năng tăng giá rất khó xảy ra bởi hiện nay, các căn hộ đã có giá rất cao. Trong khi đó, do ảnh hưởng của dịch bệnh, sức cầu trên thị trường đang giảm. Do đó, các chủ đầu tư phải hợp tác với ngân hàng để hỗ trợ người mua nhà.

"Như vậy, chính ngân hàng sẽ cho khách hàng vay và vay với điều kiện rất dễ. Ví dụ, ưu đãi lãi suất 0% trong 2 năm đầu tiên. Thật ra, lãi suất đó không phải ngân hàng ưu đãi mà chính chủ đầu tư sẽ trả lãi suất đó cho ngân hàng", vị này nhấn mạnh.

Liên quan đến rủi ro khi chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng, theo ông Hiển, điều này rất ít khi xảy ra. Bởi ngân hàng khi cho vay sẽ căn cứ vào uy tín của chủ đầu tư và phải bảo đảm tài sản cho vay. Tức là dự án đó phải được xây dựng đúng tiến độ.

Tuy nhiên, cũng có khả năng xảy ra rủi ro. Chẳng hạn, một cao ốc phải có ít nhất khoảng 50% khách hàng mua thì chủ đầu tư mới có đủ tiền xây dựng. Nếu chỉ có 20 - 30% khách hàng mua thì sẽ sẽ không đủ vốn.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, khả năng mua đất dự án để tăng giá trong 1-2 năm sắp tới là rất khó bởi vì giá đã cao và nhu cầu trên thị trường đang giảm. 

Theo đó, người mua phải xác định đầu tư dài hạn, không nên mua để tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn. Đặc biệt là những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính (Hay còn gọi là magin trong lĩnh vực chứng khoán) có nguồn vốn tự có thấp, chỉ đáp ứng được khoảng 20% giá trị căn hộ.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải biết năng lực tài chính của mình đến đâu. Mặc dù ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi nhưng phải tính đến khả năng trả nợ. Nếu vay vượt khả năng chi trả, chính khách hàng sẽ là người gánh nợ trong dự án.