'Đừng thấy thị trường địa ốc có dấu hiệu khởi sắc, giá tăng nóng là tốt'

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá”  diễn ra ngày 8/11, các diễn giả đã đưa ra những góc nhìn, quan điểm về thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đang nóng lên, đang sôi động hơn và đang sốt giá,... Các số liệu thống kê cũng cho thấy thị trường đang có dấu hiệu của sự khởi động sau một khoảng thời gian gặp khó khăn và có nhiều vấn đề.

Các số liệu đang cho thấy, thị trường bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Trong ba quý đầu năm 2024 có gần 40.000 sản phẩm được đưa vào thị trường. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức tốt. Tuy nhiên, nếu so sánh với giai đoạn 2018 - 2019 thì con số này vẫn còn khiêm tốn. Tức là thị trường mới đang khôi phục lại một phần nhỏ, chứ chưa phục hồi trở lại một cách thực sự như giai đoạn bình thường. 

Chuyên gia phân tích thêm, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản gần như tê liệt. Và nguyên nhân chính đến từ hai yếu tố rất cơ bản.

Thứ nhất là về thể chế. Khó khăn về thể chế tạo ra khó khăn trong quá trình phát triển các dự án bất động sản, kéo theo đó là không có nguồn cung gia nhập thị trường. Thứ hai là vấn đề tắc nghẽn vốn. 

Ông Đính cho rằng hai nguyên nhân này đã làm cho thị trường địa ốc bị đình trệ, sức khỏe của các doanh nghiệp, sức khỏe của nhà đầu tư có vấn đề, thị trường gần như không có giao dịch.

"Hiện Chính phủ cũng đã biết được những vấn đề này và đã thúc đẩy quá trình cải cách thể chế. Vừa rồi, 4 bộ luật rất quan trọng đã được Quốc hội thông qua gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (đã hiệu lực từ ngày 1/8) và Luật Các tổ chức tín dụng. 

Qua đó, thị trường cũng lấy lại được niềm tin và có nhiều hoạt động đang được triển khai nhằm tháo gỡ điểm nghẽn của các dự án bất động sản. Đây là thời điểm đang có dấu hiệu của sự hồi phục và thị trường đang dần lấy lại các hoạt động về cả cung, cầu và giao dịch", vị này nói.

Hệ lụy khi giá bất động sản tăng nóng

Theo Phó Chủ tịch VNREA, giá bất động sản tại TP HCM đã “lên đỉnh” và tăng khá mạnh trong suốt khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay. Riêng tại phía Bắc, có thể nói chu kỳ khoảng 5 năm trở lại đây được đầu tư hạ tầng rất  mạnh, tạo động lực tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự phát triển đô thị. Thị trường bất động sản nhờ đó cũng được kéo lên, dẫn đến nhu cầu đầu tư, nhu cầu nhà ở rất cao.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng nguồn cung trên thị trường đang khan hiếm, Hà Nội là một trong địa phương dẫn đầu về việc không có dự án mới được phê duyệt trong khoảng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu rất mạnh, dẫn đến giá bán bị đẩy lên cao. Đây là quy luật thị trường dễ hiểu.

"Việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây theo tôi không phải dấu hiệu tốt của thị trường. Thị trường đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng", chuyên gia nêu quan điểm.

Hiện nay, nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang ít nhưng phục vụ chủ yếu cho các hoạt động đầu cơ là chính, chưa có các dự án đáp ứng những nhu cầu thực của người dân, cả kể về nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, theo ông Đính.

Trong khi đó, thể chế hiện nay chưa kích thích việc đầu tư phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thể chế đã và đang được điều chỉnh, kỳ vọng giai đoạn tới việc phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tới sẽ tốt lên. Tuy nhiên, giai đoạn này đang thiếu rất nhiều nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ.

"Chúng ta đừng thấy rằng thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ luỵ. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm. Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.