Trước thềm Diễn đàn Đầu tư Việt Nam: Nhìn lại gần 40 năm khối ngoại vào bất động sản Việt Nam

20 năm qua, Việt Nam đã khẳng định vị thế là một trong những “ngôi sao” thu hút FDI ở khu vực Đông Nam Á, từ 13% vào năm 2005 thì đến năm 2024, Việt Nam chiếm 37% thị phần của các nước nổi bật trong khu vực.

9 tháng đầu năm 2024, Việt Nam đã thu hút khoảng 24,78 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 11,6% so với cùng kỳ. Những chính sách khuyến khích đầu tư, chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng nhanh chóng đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng thu hút mạnh các nhà đầu tư ngoại, chủ yếu thông qua M&A. TP HCM - trung tâm kinh tế tài chính và Hà Nội - trung tâm chính trị của cả nước, đã có những bước phát triển nhanh chóng sau khi bộ luật về bất động sản được ban hành vào năm 2003, sau đó là các bộ luật về đầu tư năm 2005 và quy định cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản vào năm 2015.

Kể từ năm 1993 đến nay, Việt Nam đón nhận làn sóng đầu tư từ các quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Mỹ và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, hiện có hơn 100 nhà đầu tư nước ngoài điển hình tham gia phát triển thị trường bất động sản trong nước ở hầu hết các phân khúc từ nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, Việt Nam trở thành một địa điểm hấp dẫn hơn đối với dòng vốn nước ngoài trong trung hạn. Tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của khối ngoại.

Nhìn lại các giao dịch từ năm 2018 đến tháng 9 đầu năm 2024, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn thực hiện đầu tư bất động sản khoảng 3 tỷ USD, loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt 44% và 31%.

Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, lạc nghiệp” và sản xuất.

Hình thức liên doanh tiếp tục được ưa chuộng giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm cùng với các tập đoàn địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

Hơn 15 năm trước, những tên tuổi như Keppel Land, Capitaland, Phú Mỹ Hưng đã xuất hiện với các dự án căn hộ cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella, The Vista, Sky Garden được đưa ra chào bán trên thị trường. Đến chu kỳ hiện tại, tổng nguồn cung lũy kế của căn hộ tại TP HCM và Hà Nội đạt hơn 700.000 căn và dự kiến đến 2033 sẽ có ít nhất 1,2 triệu căn hộ đến từ 1.760 dự án.

Thị trường tiếp tục chứng kiến các chủ đầu tư ngoại tham gia mạnh mẽ vào phân khúc bất động sản nhà ở. Phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi.

Kể từ năm 1986, Việt Nam có 335 ha đất phục vụ cho công nghiệp nhưng đến năm 2024 con số này đã tăng lên 150.000 ha. Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Thách thức chính đối với dòng tiền ngoại

Trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài, trở ngại chủ yếu chúng tôi ghi nhận vẫn nằm ở việc khan hiếm cơ hội với những tài sản có chất lượng tốt, có dòng thu ổn định tại Việt Nam. Thực tế, mặc dù nền kinh tế tăng trưởng chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều.

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư. Điều này do doanh nghiệp nội vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: Tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức, dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt rất “eo hẹp”. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua.

Tuy còn nhiều thử thách, chúng tôi tin rằng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động M&A hoặc liên kết hợp tác. Nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà chính phủ đang thực hiện.

Chúng tôi dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực.