Dòng tiền sẽ tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản năm 2022?

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về tình hình thị trường bất động sản năm 2021, trong đó có số liệu thống kê dòng vốn chảy vào bất động sản.

Cụ thể, về tình hình cấp tín dụng bất động sản, dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng cho biết tính đến 30/11/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 690.075 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng thì tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng (hiện khoảng 7%) vẫn trong ngưỡng an toàn.

Về tình hình phát hành trái phiếu, Bộ này cho biết, trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD. Con số này gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng.

Lãi suất phát hành trái phiếu dao động trong khoảng 8 - 13%/năm. Tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, có khoảng có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Theo Bộ Xây dựng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao, không có tài sản bảo đảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Liên quan đến vấn đề này, ngày 3/12/2021 Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 8857 yêu cầu Bộ Tài chính kiểm tra và rà soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhằm tránh những tiềm ẩn, rủi ro về việc huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài công bố cho biết, tính đến ngày 20/12/2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam năm 2021 đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm 2020.

Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 với hơn 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%). So với năm 2020 thì dòng vốn đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản giảm khoảng 1,6 tỷ USD.

Nguyên nhân giảm là do tác động của đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, với tiềm năng và môi trường đầu tư được cải thiện thuận lợi hơn, Bộ Xây dựng cho rằng dòng vốn này sẽ được khơi thông, phát triển khi dịch bệnh được khống chế.

Bắt mạch dòng tiền năm 2022

Theo dự báo của ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, có nhiều lực đẩy chính cho thị trường trong thời gian tới, bao gồm hàng loạt chính sách hỗ trợ về pháp lý bất động sản, dòng vốn FDI dồi dào đổ vào Việt Nam, nhu cầu nhà ở tăng cao và chủ trương đẩy mạnh đầu tư công.

"Năm 2022 sẽ là một năm chứng kiến nguồn tiền lớn đổ vào bất động sản ở tất cả các phân khúc. Nguồn tiền này đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và nhóm nhà đầu tư cá nhân", ông David Jackson nhận định.

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2021 diễn ra vừa qua, ông Lê Vũ Trường, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn Kế toán Tài chính, EY Đông Dương cho rằng: "Việc IPO và huy động vốn trên sàn chứng khoán thời gian tới sẽ là một xu thế tất yếu. Bởi nếu nhìn vào nền kinh tế vĩ mô, các chính sách liên quan đến việc cho vay hay phát hành trái phiếu sẽ ngày càng chặt chẽ hơn và kênh huy động này sẽ càng ngày càng khó khăn hơn".

Tuy nhiên, theo ông Trường, việc IPO có đem lại hiệu quả hay không sẽ phụ thuộc vào chính sự chuẩn bị của bản thân các doanh nghiệp bất động sản. Đây sẽ là một kênh huy động vốn cực kỳ tốt nếu doanh nghiệp chuẩn bị tốt. Bởi khi đã lên sàn nghĩa là mọi thứ đều phải minh bạch, các thông tin của doanh nghiệp tới nhà đầu tư đều phải rõ ràng.

Còn theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nguồn vốn trên thị trường bất động sản trong năm vừa qua vẫn rất tích cực. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội hai năm tới, Chính phủ và Quốc hội đang họp bàn để thống nhất có một gói khoảng 60.000 – 65.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở.

Theo ông Lực, đây sẽ là một cú huých rất tốt với mức lãi suất tương đối ưu đãi, có thể thấp hơn thị trường hiện nay khoảng 3 - 4%. 

Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường vốn của Việt Nam đang trên đà tăng trưởng. Trái phiếu doanh nghiệp cũng phải triển mạnh và doanh nghiệp cũng đã đa dạng hóa nguồn vốn huy động của mình cả ở trong và ngoài nước.

"Chúng tôi cũng đang đề xuất với Chính phủ về lâu dài cần phải có các quỹ như Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Quỹ phát triển nhà ở. Đây đều là những mô hình mà các nước triển khai tương đối tốt trong thời gian vừa qua", ông Lực nói.