'Dòng tiền đổ về bất động sản chưa có hoặc rất ít'
2024 được coi là năm bản lề cho thị trường bất động sản khi hàng loạt giải pháp được triển khai đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Bên cạnh đó, 2024 cũng là năm đón nhận tác động từ việc mới thông qua các luật quan trọng với ngành địa ốc như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
Báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy thị trường đã vượt đáy và đang bước vào giai đoạn phục hồi.
Chia sẻ về vấn đề này tại Tọa đàm "Chuyển động thị trường 2024 - Xung lực năm bản lề" diễn ra sáng nay, ông Nguyễn Đình Đức, Phó tổng giám đốc CTCP Địa ốc Mai Việt nhận định: "Với góc nhìn của đơn vị phân phối, tôi có thể khẳng định giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua rồi.
Bằng chứng là một số khu vực, dự án có số lượng giao dịch trước Tết và sau Tết rất tốt, thậm chí giá đất tại một số địa phương đã tăng giá 3 - 5%. Lực lượng môi giới bất động sản có xu hướng quay lại nghề, tại Mai Việt Land trong tháng 3, con số này vào khoảng 150 nhân sự".
Môi giới bất động sản có xu hướng quay lại nghề. (Ảnh minh họa: Di Anh).
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng các thành phần tham gia thị trường gồm doanh nghiệp, khách hàng, nhà đầu tư… đang dần lấy lại niềm tin. Song song với đó, đã có sự quay lại của các nhà môi giới cùng các sản phẩm hàng hóa.
"Chúng tôi ghi nhận đã có hơn 100 dự án có dấu hiệu chào bán, giới thiệu, kích hoạt quay lại thị trường trong quý I. Đặc biệt trên các nền tảng công nghệ, mạng, sự quan tâm của nhà đầu tư, khách hàng đã quay trở lại. Họ đang sẵn sàng chờ đón cơ hội để xác định câu chuyện đầu tư sau những chỉ đạo, điều hành của Chính phủ có tác động với thể chế, thị trường, nền kinh tế.
Năm 2024 là giai đoạn để khởi động chu kỳ mới của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Chu kỳ mới này được diễn ra thực hơn, mọi thành phần tham gia đều có tính toán sát với nhu cầu, nguồn lực. Giai đoạn này sẽ không dễ dàng lướt sóng, ăn xổi và không có điều kiện để thực hiện những việc đó nữa". ông Đính nói.
Khách hàng chủ yếu đầu tư vào dự án "mắt thấy tay sờ"
Theo các chuyên gia, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã đi qua. Song, xét về tổng thể thì vẫn còn rất nhiều thử thách phải đối mặt.
Phó Chủ tịch VNREA nhận xét lực cầu trên thị trường bất động sản ở Việt Nam ở mức cao so với mặt bằng chung các nước trong khu vực Đông Nam Á. Tốc độ đô thị hóa của nước ta đang là rất lớn với tỷ lệ trên 40%. Đô thị hóa tạo ra nhu cầu lớn về kinh doanh, đầu tư vào bất động sản, công trình. Thêm vào đó, việc ngân hàng điều chỉnh lãi suất tiền gửi ở mức thấp khiến người dân rút tiền đầu tư.
Tuy nhiên, nhìn về phía cung, có những dự án trong giai đoạn trước đã qua được cửa ải về thể chế (đã có pháp lý, đưa ra thị trường) nhưng phải dừng lại do không có vốn, rơi vào cảnh "đắp chiếu" để đó. Về những dự án vướng cơ chế không xử lý được, phải chờ có cơ chế mới để giải quyết.
Nhiều dự án đã tái cấu trúc để đưa ra sản phẩm phù hợp hơn. Song chuyên gia này thấy rằng có những chủ đầu tư chưa rút được bài học, giá không điều chỉnh. Trong khi người mua đang chờ đợi giai đoạn khó khăn, hàng quay lại thị trường để có thể mua được với giá hợp lý hơn.
"Những sản phẩm ra thị trường có khả năng hấp thụ tốt, giá hợp lý, chúng tôi theo dõi thấy hấp thụ rất nhanh. Phần nhiều dự án vẫn giữ ở mức giá rất cao thì tỷ lệ hấp thụ là rất nhỏ. Sản phẩm trên thị trường vẫn thiên về sản phẩm phục vụ đầu tư nhiều hơn là dòng sản phẩm để phục vụ nhu cầu sử dụng thực, nhất là nhà ở để phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp thì gần như rất hiếm", ông Đính cho hay.
Khi các hoạt động sản xuất, kinh doanh chưa phục hồi rõ rệt thì dòng tiền đổ về bất động sản là chưa có hoặc ở mức rất ít. (Ảnh tư liệu: Hải Quân).
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đình Đức, Phó Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Mai Việt cũng nhận định thị trường đang lệch pha cung cầu, dự án rất cần thì không có, còn dự án chưa phù hợp với nhu cầu thực của khách hàng lại rất nhiều.
"Theo tôi quan sát, khách hàng đầu tư bất động sản từ đầu năm tới giờ chủ yếu là các dự án xây xong rồi, "mắt thấy tay sờ", ít nhất ký được hợp đồng mua bán của các chủ đầu tư uy tín… Còn lại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì khách hàng rất e dè nếu so với thời điểm khoảng 2 - 3 năm trước", ông Đức chia sẻ.
Ngoài ra, lãnh đạo Mai Việt Land bổ sung một khó khăn nữa trong thời điểm này là ảnh hưởng từ nền kinh tế chung. Cụ thể, khi các hoạt động sản xuất, kinh doanh chưa phục hồi rõ rệt thì dòng tiền đổ về bất động sản là chưa có hoặc ở mức rất ít.
Song, sự hạ nhiệt của lãi suất cho vay khi con số hiện chỉ còn dao động 8 - 10%/năm phần nào thúc đẩy nhà đầu tư quay lại thị trường và những người có nhu cầu mua nhà đất ở thực bắt tay vào kế hoạch hiện thực hóa ước muốn sở hữu nhà ở.
