Giá nhà nội đô Hà Nội khó giảm

Trong điều kiện hạn chế về nguồn cung, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội đang “neo" cao, các dự án mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi các căn hộ thứ cấp có giá xung quanh 3 tỷ đồng chỉ có ở các quận, huyện xa trung tâm cũng đang được săn đón và ngày càng khan hiếm thì một căn nhà riêng có giá trên dưới 4 tỷ đồng với diện tích khoảng 30 - 40 m2 hiện đang được nhiều gia đình có mong muốn an cư hướng đến.

Mức giá tăng còn được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư. Theo đó, nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao.

Đặc biệt khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí trước thực trạng doanh thu chủ yếu đến từ các sàn thương mại điện tử. 

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá các căn nhà ở riêng lẻ đang được giao dịch đã tăng khoảng 5 - 15% so với cuối năm ngoái. Dù việc tăng giá ở đây còn có nhiều dấu hiệu bất thường. Nhưng không thể phủ định, lượng lớn quan tâm và giao dịch là thật. 

Thống kê của batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm và giao dịch loại hình hàn riêng tại Hà Nội dần cải thiện trong quý I/2024. Đặc biệt, mức độ quan tâm cải thiện rõ rệt ở một số quận ngoại thành khi các quận trung tâm không còn nhiều lựa chọn. 

Theo thống kê của một đơn vị môi giới chuyên kinh doanh bất động sản thô cư, quý I/2024 là giai đoạn doanh nghiệp ghi nhận lượng giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. 

VARS nhận định, thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư và cư dân, đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay. 

VARS cho rằng, giá nhà trong khu vực nội đô sẽ khó giảm. Người dân có nhu cầu ở thực nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều. Bởi lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021, đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không thấm gì so với mức tăng, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại. Đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm. 

Bên cạnh nhà riêng lẻ diện tích nhỏ, các tòa nhà chung cư trong ngõ cũng đang “nóng” trở lại khi lượng người thuê và tìm mua căn hộ chung cư mini dần phục hồi. Cùng với nhà ở riêng lẻ, các chung cư trong ngõ hẹp này đang gây sức ép quá tải đô thị, hạ tầng và tiện ích chung, cùng nhiều rủi ro liên quan đến cháy, nổ.

Để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân, đồng thời giảm áp lực quá tải đô thị, các chuyên gia của VARS cho rằng Nhà nước cần có những giải pháp chính sách và cơ chế can thiệp đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội trong đô thị. Song song với đó nâng cao công tác định hướng, phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng.

Đồng thời tiếp tục thúc đẩy đầu tư công để dịch chuyển nguồn cầu tập trung ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn. Bên cạnh đó, cần tạo cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp,... 

Theo VARS, giải pháp khả thi nhất là phát triển các đô thị lớn theo chiều dọc, nghĩa là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đây cũng là hướng phát triển chung của các nước đã phát triển hơn Việt Nam, khi nhà xây dựng mới trong những năm gần đây hầu hết là căn hộ cao tầng.