Doanh nghiệp bất động sản bí bách bài toán dòng tiền

Nhiều doanh nghiệp hụt hơi

Những khó khăn trên thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu xuất hiện từ năm 2019 khi quá trình thanh tra, rà soát dự án kéo dài. Đến năm 2020, gần như mọi hoạt động của thị trường bao gồm mở bán, tiếp thị, triển khai dự án,... đều bị ngưng trệ do ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Kéo theo đó là nỗi lo về nguồn vốn để tiếp tục duy trì việc phát triển dự án của nhiều doanh nghiệp địa ốc khi việc cầm cự vào nguồn vốn tích lũy đã cạn kiệt.

Thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong số các doanh nghiệp niêm yết trên sàn này thì doanh nghiệp thuộc ngành BĐS là có tổng lợi nhuận sau thuế (LNST) giảm mạnh nhất.

Cụ thể, LNST ngành BĐS trong nửa đầu năm nay ghi nhận giảm sút tới 79,4%, từ 634,3 tỉ đồng 6 tháng đầu năm 2019 giảm xuống 130,7 tỉ đồng 6 tháng đầu năm 2020.

Còn theo thống kê từ BCTC tự lập của 10 doanh nghiệp BĐS niêm yết cho thấy, có tới 9 doanh nghiệp sụt giảm mạnh về doanh thu và 6 doanh nghiệp sụt giảm cả doanh thu và lợi nhuận sau thuế (LNST) trong 6 tháng đầu năm 2020.

Đặc biệt, nằm trong danh sách "thất thu" nửa đầu năm nay cũng có sự góp mặt của một số doanh nghiệp lớn như CTCP Vinhomes (Mã: VHM), CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG),... Theo giải trình từ rất nhiều doanh nghiệp, LNST sụt giảm là do tác động tiêu cực của dịch COVID-19.

Trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp tích cực gia tăng nợ vay để duy trì hoạt động. Theo thống kê của người viết, nợ vay và thuê tài chính của nhóm 10 doanh nghiệp được thống kê tại thời điểm 30/6/2020 tăng tới 27% so với thời điểm đầu năm.

Vốn ngân hàng ngày càng khó tiếp cận

Có thể thấy, thị trường BĐS đang đứng trước muôn vàn khó khăn và chưa biết thời điểm thị trường phục hồi. Theo chia sẻ của một kế toán trưởng tại doanh nghiệp, khoảng thời gian từ ngày giản cách xã hội đến nay là những đêm khó ngủ. 

Việc cân đối dòng tiền để DN có thể hoạt động liên tục đòi hỏi nhân sự kế toán, tài chính phải giải quyết các vấn đề từ bên trong doanh nghiệp, cho đến các đối tác, nhà cung cấp, và đặc biệt là việc đàm phán ân hạn nợ gốc, tái cơ cấu nợ và xin giảm lãi với các ngân hàng.

Tại Hội thảo "Gỡ khó dòng tiền cho doanh nghiệp thời khủng hoảng" diễn ra mới đây, rất nhiều ý kiến từ lãnh đạo doanh nghiệp cho biết vấn đề dòng tiền để duy trì hoạt động đang là nút thắt lớn nhất trong hoạt động kinh doanh. Nhu cầu vay vốn lúc này đang được đặt lên hàng đầu.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch Tập đoàn TTC cho biết, thị trường tài chính Việt Nam trước năm 2003 gần như chỉ có thị trường tiền tệ hoạt động. Nó "cáng đáng" hết tất cả dòng vốn từ một nền kinh tế bao cấp chuyển sang nền kinh tế thị trường. Và sau năm 2003, thị trường vốn mới ra đời.

Tuy nhiên, theo ông Thành, với mức lãi suất cao như hiện nay thì đó lại là một gánh nặng cho doanh nghiệp Việt Nam.

"Tôi cho rằng, các doanh nghiệp nên minh bạch hóa các BCTC của mình để tiếp cận được nhiều dòng vốn chứ không nguyên từ ngân hàng. Bởi suy cho cùng, ngân hàng cũng là một doanh nghiệp và cũng chịu sự quản lí nhất định của Nhà nước", ông Thành cho hay.

Minh chứng rõ nét nhất cho vấn đề này là việc báo cáo kiểm toán của nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết được công bố mới đây cho thấy có sự chênh lệch lớn về chỉ tiêu lợi nhuận, thậm chí lên tới trăm tỉ đồng so với báo cáo được doanh nghiệp tự lập.

Đơn cử, BCTC soát xét bán niên 2020 của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) vừa được Ernst & Young kiểm toán, lợi nhuận sau thuế của của Đất Xanh âm 488 tỉ đồng trong 6 tháng đầu năm, lệch hơn 500 tỉ đồng so với con số công ty tự lập.

Hay như trường hợp của một loạt doanh nghiệp thuộc họ FLC bị đơn vị kiểm toán điều chỉnh giảm lợi nhuận so với con số DN tự công bố. 

Thiếu minh bạch sẽ ảnh hưởng rất lớn đến uy tín doanh nghiệp trên thị trường. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp khó khăn hơn trong việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán thông qua phát hành cổ phiếu mới hay trái phiếu ra công chúng.

Đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn hiện nay, Chủ tịch TTC cho hay, doanh nghiệp nên dùng "lương khô" và dùng những tài sản tích trữ của mình trước. Trong bối cảnh như hiện nay mà tiếp cận ngay vốn vay là không nên bởi ngân hàng cũng rất dè dặt.

"Quản lí Nhà nước nên quan tâm hơn đến thị trường vốn, đừng để méo mó. Nếu doanh nghiệp tiếp cận được với thị trường vốn thì không có gì là khó khăn lắm", ông Thành nói.

Đồng quan điểm, theo ông Huỳnh Bửu Sơn, Chuyên gia Tài chính ngân hàng, doanh nghiệp cần phải đặt câu hỏi vay vốn để làm gì. Trong trường hợp như hiện nay, không thể đi vay vốn về để tiêu dùng. Và nếu với mục đích như vậy thì sẽ không có ngân hàng nào cho vay.

Còn theo đa số lời khuyên của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, để đảm bảo lượng hấp thụ sản phẩm, việc tái cơ cấu của các doanh nghiệp nên chú trọng vào các phân khúc có nhu cầu lớn và thanh khoản cao như nhà ở vừa túi tiền,...

Ngoài ra, các doanh nghiệp cần tái cơ cấu nội bộ, đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư. Đồng thời, tăng cường ứng dụng công nghệ số, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt, để tiết giảm chi phí, đa dạng hóa hoạt động.

Quan trọng hơn, các doanh nghiệp vẫn phải chủ động dùng nội lực của mình, có các giải pháp về thanh khoản để có nguồn thu. Việc huy động vốn từ phía ngân hàng chỉ nên thực hiện khi có cơ hội kinh doanh rõ ràng.

Trong khi đó, theo khảo sát mới đây của NHNN, các TCTD cho biết đã "thắt chặt" hơn các yêu cầu về tài sản đảm bảo và xếp hạng tín nhiệm của khách hàng nhằm đảm bảo chất lượng tín dụng do rủi ro tín dụng, đặc biệt "thắt chặt" hơn điều kiện và điều khoản vay vốn đối với các khoản vay đầu tư kinh doanh bất động sản.