Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung Hà Nội: BĐS phía Đông lại có cơ hội tăng giá?

BĐS khu Đông Hà Nội đang có nhiều tiềm năng và cơ hội tăng giá (Nguồn: Vneconomy)

BĐS phía Đông Hà Nội thêm cơ hội bứt phá

Vài năm trở lại đây, khu vực phía Đông Hà Nội đã được giới chuyên gia dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2018-2020. Trên thực tế, thời gian gần đây, việc các ông lớn trong lĩnh vực BĐS đổ bộ cùng với cơ sở hạ tầng đang dần được cải thiện đã khiến thị trường BĐS khu Đông nóng hơn bao giờ hết.

Từ giữa năm 2018, sau chỉ đạo của Thủ tướng giao TP Hà Nội và Bộ Xây dựng nghiên cứu quy hoạch các khu đô thị hiện đại, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Yên Viên và Long Biên, thị trường BĐS khu đông Hà Nội đã dần mang một diện mạo mới.

Bên cạnh đó, mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ vừa có ý kiến về việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội. Trong đó nghiên cứu quy hoạch các khu đô thị hiện đại, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Yên Viên và Long Biên; hạn chế tối đa việc xây dựng các công trình thấp tầng.

Ngoài ra, UBND thành phố Hà Nội thống nhất với Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ phương án điều chỉnh một phần quỹ đất trên địa bàn huyện Gia Lâm để xây dựng các khu đô thị hiện đại, công viên chuyên đề, công viên giải trí và các khu công viên cây xanh. Do đó, các khu vực này được dự báo sẽ còn chuyển biến mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới, BĐS cũng sẽ có xu hướng tăng giá.

Theo báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý I/2019 của CBRE, 3 tháng đầu năm 2019, thị trường tiếp tục chuyển dịch ra xa các khu vực truyền thống. Tại khu vực ngoại thành ở phía Đông và phía Nam ghi nhận sự hình thành các khu đô thị mới. 86% nguồn cung mở bán trong quý vừa qua đến từ các dự án ở phía Đông, trong khi đó nguồn cung các dự án phía Tây thành phố chỉ chiếm 3,7%.

Cùng với sự mở rộng của nguồn cung tới các khu vực mới, thị trường thứ cấp cũng đón nhận một số thay đổi đáng kể về giá biệt thự trung bình tại các khu vực mới như Hà Đông, Gia Lâm, Hoài Đức và Long Biên. Các dự án nhà ở gắn liền với đất tại khu vực này đang có xu hướng tăng nhờ có sự xuất hiện của các chủ đầu tư danh tiếng cùng với các dự án có chất lượng cao và cơ sở hạ tầng khu vực xung quanh được cải thiện.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam, từ năm 2018, thị trường BĐS một số khu vực Đông Hà Nội đã được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Ghi nhận vài năm trở lại đây, hạ tầng khu Đông Hà Nội, điển hình là giao thông đã có sự phát triển nhanh chóng và ngày càng hoàn thiện.

Ông Hiển cho rằng, trong thời gian 10 năm qua, định hướng phát triển của thành phố Hà Nội là về phía Tây. Bằng chứng là thời gian qua đã sự thay đổi rất lớn về cơ sở hạ tầng và sự xuất hiện của rất nhiều các dự án bất động sản, thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư vào thị trường phía Tây Hà Nội. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm, dường như phía Đông Hà Nội đang bị bỏ quên.

Có điều chỉnh quy hoạch rõ ràng, giá đất sẽ tăng

Liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, trao đổi với PV, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho biết: "Ngày xưa khi quy hoạch Hà Nội, theo quan điểm của tôi, lẽ ra phải sáp nhập Bắc Ninh vào Hà Nội chứ không phải là sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội. Về lẽ thông thường, phát triển về hướng Đông mới đúng".

Ông Võ giải thích, về địa hình, phía Đông cao hơn phía Tây, phía Tây đi đến đâu lụt đến đó. Câu chuyện lụt đối với đô thị không thể coi nhẹ, nó là câu chuyện rất lớn và nó đã gây ra tổn hại rất nhiều trong quá trình phát triển. Về phong thủy , phát triển về phía Đông mới đúng vì phía Đông vừa có núi, vừa có sông, sẽ không bị ngập lụt.

Tuy nhiên, cũng theo vị chuyên gia này, hiện nay, nếu phát triển về phía Đông cũng không còn nhiều đất. Bởi vì từ xưa đến nay, phía Bắc và phía Đông chỉ có Gia Lâm với Đông Anh, mà Gia Lâm đã tách ra Long Biên. "Bây giờ muốn phát triển nữa thì làm gì còn đất. Khi sáp nhập vào Hà Nội lẽ ra phải tính Vĩnh Phúc và Bắc Ninh chứ đừng tính Hà Tây, có thể lấy một vài huyện của Hà Tây chứ đừng lấy như hiện nay và phải lấy một vài huyện của Vĩnh Phúc và Bắc Ninh", ông Võ nhấn mạnh.

Nhận định về khả năng tăng giá BĐS của các khu vực phía Đông Hà Nội trong thời gian tới như Đông Anh, Gia Lâm và Long Biên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, BĐS những khu vực này chắc chắn sẽ tăng giá vì đấy là quy luật tất yếu, nhất là khi điều chỉnh quy hoạch thì giá đất sẽ càng tăng. "Còn trường hợp nếu tăng phi mã thì Bộ Xây dựng đã trình lên Quốc hội chuyện đánh thuế vào những nơi sốt đất, đấy là một giải pháp", ông Võ nói.

"Đương nhiên giá đất sẽ phải tăng, không có cách gì khác, khi định hướng đã có thì giá đất sẽ có xu hướng tăng. Cũng như khi có định hướng các đặc khu và huyện này, huyện khác lên quận thì giá đất lập tức tăng ngay. Phải thừa nhận đấy là quy luật", ông Võ nhấn mạnh.

Cũng liên quan đến vấn đề này, trao đổi với PV, TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho biết, đồ án Quy hoạch Thủ đô được phê duyệt hồi năm 2011 với sự đóng góp của rất nhiều chuyên gia và của các tổ chức, các cơ quan quản lý. Tuy nhiên, qua một thời gian thực hiện đã bộc lộ nhiều cái mới mà nguyên tắc là có quy hoạch chung rồi thì vẫn thể có những điều chỉnh cục bộ. Gần đây cũng có những điều chỉnh về một số thể chế như Luật Đầu tư, Luật quản lý phát triển đô thị… Vì thế, việc điều chỉnh một số quy hoạch là phù hợp với cơ sở pháp lý.

Vị chuyên gia này phân tích thêm, hiện nay, theo quy hoạch đã được duyệt, tốc độ đô thị hóa Hà Nội tương đối tăng nhanh, dự kiến khoảng đến năm 2020 – 2021 sẽ có thêm 4 huyện trong đó có Gia Lâm và Đông Anh trở thành quận. Với những điều kiện như vậy, việc xem xét để điều chỉnh cục bộ quy hoạch là hợp lý. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, nội dung điều chỉnh và thứ tự điều chỉnh như thế nào để đảm bảo tuân thủ theo thể chế là vấn đề cần phải quan tâm. Phải căn cứ vào những điều kiện và thực tiễn.

 "Rõ ràng, khi điều chỉnh như vậy, đặc biệt là khi đưa các huyện thành quận thì đất đai sẽ có biến động và sẽ tác động tới thị trường BĐS. Từ đất ngoại thành trở thành đất nội đô thì bản thân khung giá đất của nhà nước đã cao hơn. Hơn nữa, khi có các dự án phát triển mới sẽ tạo ra biến động và giá đất sẽ đổi mới thêm. Điều đó là tất yếu xảy ra. Tuy nhiên, việc tăng giá đất sẽ phải được quản lý và quản lý như thế nào là chuyện sẽ phải bàn. Hiển nhiên, khi đã đô thị hóa là sẽ tạo ra BĐS, vấn đề là định hướng của BĐS như thế nào", TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm khẳng định.