Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định việc “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. 

Khoản 1, Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam có đủ năng lực chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng.

Trường hợp ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh theo quy định về bảo lãnh ngân hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng tại hợp đồng mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá thành, tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Cụ thể, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng, thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Trong khi đó, dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.

Phí bảo này được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng và tính vào giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. 

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có dấu hiệu chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

“Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh rất cao mà rất ít bị rủi ro. Nếu cả chủ đầu tư dự án nhà ở và ngân hàng thương mại cấp tín dụng đều thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng thì gần như sẽ không phát sinh rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng”, ông Châu nói.

Mặt khác, Chủ tịch HoREA cho rằng nếu thực hiện đúng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì khó cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại, vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh, không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Chủ tịch HoREA ví dụ, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng. Nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.

Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650-700 tỷ đồng (ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60-70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

Phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong khi dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng.

Theo ông Châu, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn, chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Thực tế 7 năm qua đã cho thấy hầu như các dự án nhà ở mới đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ chủ đầu tư cam kết.

Trong khi đó, các chủ đầu tư không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu do đất dự án có nguồn gốc đất công hoặc có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Ông Châu cho rằng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.