Ông Lê Hoàng Châu: Tiền sử dụng đất là ẩn số với cơ quan nhà nước và doanh nghiệp, là gánh nặng của người mua nhà

UBND TP HCM vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn thành phố (không phân biệt giá trị tinh theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Đề xuất này được đưa ra sau khi UBND TP HCM rà soát lại và nhận thấy quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua có nhiều bất cập mà một trong những nguyên nhân chính là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Đơn vị tư vấn định giá sợ rủi ro

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quy định việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất như hiện nay, mà chủ yếu theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể theo nguyên tắc việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, thông qua hai bước gồm định giá đất và thẩm định giá đất có một số bất cập.

Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ rủi ro.

Thứ hai, ở bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Cách làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Đồng thời, cách làm này mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Như các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do hai đơn vị tư vấn định giá đất cùng áp dụng một phương pháp định giá đất, ví dụ là phương pháp thặng dư thì cho ra hai kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%.

Nếu chỉ một đơn vị tư vấn định giá đất nhưng áp dụng hai phương pháp định giá đất thì cũng cho ra hai kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%”, ông Châu dẫn chứng.

Cũng theo chủ tịch HoREA, quy trình hai bước gồm định giá đất và thẩm định giá đất có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” do Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể bác kết quả định giá đất của Sở Tài nguyên Môi trường và nếu trường hợp này xảy ra thì gần như phải làm lại từ đầu.

Thời gian thực hiện quy trình, thủ tục định giá đất và thẩm định giá đất theo đó tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Tiền sử dụng đất là ẩn số

Mặt khác, ông Châu cho rằng tiền sử dụng đất hiện nay vừa là ẩn số đối với cả cơ quan nhà nước do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ và và cũng là ẩn số đối với doanh nghiệp do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, rất khó mời gọi nhà đầu tư.

“Tiền sử dụng đất hiện nay còn là gánh nặng cho người mua nhà, thường chiếm trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự”, Chủ tịch HoREA nói.

Theo đánh giá của Chủ tịch HoREA, “việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với tất cả các dự án bất động sản đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ vì không định tính như trước đây.

Đề xuất này giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn; giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình (khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức) đều có thể tiên lượng được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước”. 

Song, Chủ tịch HoREA cũng đề cập đến một vướng mắc mà đề xuất này có thể gặp trong quá trình triển khai thực hiện do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu lớn đầy đủ, cập nhật theo thời gian thực.

Theo Chủ tịch HoREA, “bảng giá đất chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị đến từng thửa đất bởi đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác.

Đồng thời, do ngân sách nhà nước có hạn nên bị hạn chế về công nghệ, chưa thể cập nhật được dữ liệu đầu vào theo thời gian thực.

Mặc dù vẫn còn có các bất cập nói trên nhưng đề xuất của UBND TP HCM là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền diện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 6 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn, đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản…”