Thanh khoản bất động sản vẫn ở đáy, thị trường đang chờ đợi điều gì?

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,... cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả các thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”.

Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án “án binh bất động" chờ tháo gỡ.

Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành bất động sản.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022.

Nguồn cung căn hộ ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Cầu cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân”, VARS nhận định.

Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Thị trường chưa vào chu trình “rã đông”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS ba điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và pháp lý đang đã được Chính phủ nhìn nhận và đang vào cuộc một cách quyết liệt. Niềm tin của các nhà đầu tư đang được củng cố khi Chính phủ liên tiếp ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Đơn cử, theo vị này, nhận thấy Nghị định 65 sửa đổi ra đời vẫn gây khó khăn cho doanh nghiệp, sau đó Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 để tháo gỡ điểm nghẽn.

Bên cạnh đó, để hỗ trợ thị trường, được sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Đặc biệt, chỉ trong tháng 3 vừa qua, NHNN đã quyết định giảm lãi suất điều hành hai lần liên tiếp.

Liên quan đến điểm nghẽn pháp lý, ông Đính cho biết, các bộ ngành, địa phương cũng đang vào cuộc rất quyết liệt. Cách đây hai ngày, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành. Có thể nói Nghị định này là “phát súng” đầu tiên trực tiếp giải quyết một số vấn đề của Luật Đất đai, tháo gỡ những điểm nghẽn rất lớn của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đặc biệt, Nghị định đã tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài lâu nay của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tới đây, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nếu xây trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Đây là điều mà hàng nghìn nhà đầu tư đang mong đợi, các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ vui mừng.

“Niềm tin của các nhà đầu tư được củng cố sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển. Tới đây sẽ có nhiều hơn những văn bản ra đời và theo đó, sẽ có nhiều dự án trong hàng nghìn dự án đang nằm đắp chiếu chờ đợi chính sách sẽ được cởi trói, cung cấp nguồn cung mới cho thị trường”, Chủ tịch VARS nói.

Ông Đính nhận định, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình này là “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ.

Quý I/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp đến môi giới ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

“Thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất đó là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đang án binh bất động đợi luật mới”, vị này cho hay.