Chính sách mới liệu đã đủ 'rã đông' thị trường bất động sản?

Từ đầu tháng 3 đến nay, hàng loạt chính sách liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành. Đây được cho là tín hiệu ban đầu cho quá trình phục hồi và tăng trưởng của ngành này.

Đầu tiên phải kể đến là Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 5/3. Theo đánh giá của nhóm phân tích Chứng khoán VNDirect, Nghị định này cho phép giãn nợ và hoán đổi nợ trái phiếu sang tài sản khác giúp xoa dịu áp lực thanh khoản cho chủ đầu tư trong ngắn hạn. Đồng thời việc tạm ngưng quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp là những yếu tố giúp hoạt động phát hành cải thiện.

Tiếp theo, Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 11/3 là tiền đề cho nhiều chính sách hỗ trợ khác, cùng với Nghị định 08 cho phép chủ đầu tư gia hạn nghĩa vụ trả nợ, sẽ làm giảm áp lực thanh khoản lên các chủ đầu tư trong ngắn hạn đáng kể và cho phép họ có thêm thời gian để xử lý các khoản nợ của mình.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, ngày 14/3, nhà điều hành giảm lãi suất tái chiết khấu 1% và ngày 31/3 giảm lãi suất trần huy động 0,5%. Nhóm phân tích này cho rằng, việc giảm lãi suất huy động là cơ hội để giảm mặt bằng lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế. 

Ngoài ra, ngày 1/4, NHNN đã ban hành Văn bản số 2308 triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Từ sau khi kết thúc gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều hạn chế. Do đó, gói tín dụng này được kỳ vọng tạo cơ hội cho người mua nhà lẫn chủ đầu tư nhà ở xã hội tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi.  

Sau đó, ngày 3/4, Chính phủ có quyết định 388 phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Một số nội dung đáng chú ý có thể kể đến như các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia phát triển NOXH được chú trọng hơn, kỳ vọng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư phát triển loại hình này hơn.

Ngoài ra, để hoàn thành mục tiêu trong đề án, cần thêm những chính sách gỡ vướng về nguồn cung, cơ chế mua bán. Dự kiến trong tháng 5/2023, Chính phủ sẽ trình Quốc hội ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. 

Cũng trong ngày 3/4, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai (có hiệu lực từ ngày 20/5). ư

Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ cơ sở pháp lý để cấp Giấy chứng nhận cho condotel, officetel. Bên cạnh đó, Nghị định mới tạo cơ chế giao đất trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư và được Nhà nước chấp thuận nhà đầu tư. Trường hợp này trước đây vốn không được coi "nhà đầu tư trúng thầu" và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho NĐT. 

Ngoài ra, Nghị định sẽ giải quyết tình trạng chính quyền địa phương chậm phê duyệt tiền sử dụng đất, gây kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đây là một trong những vấn đề gây ra điểm nghẽn cho hàng loạt dự án, đặc biệt tại TP HCM. 

Nhóm phân tích VNDirect đánh giá, đến nay, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường bất động sản đã được ban hành chính thức. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm, điển hình từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013 đã gặp nhiều vấn đề bất cập.

"Chúng tôi cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản liệu có “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngõ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. Các chính sách ban hành như trên có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi", nhóm phân tích nhận định.