Đầu tư đất nền ven đô thời loạn giá cần lưu ý gì?

Trong  bối cảnh thị trường BĐS các thành phố lớn ngày càng khan hiếm nguồn cung do thủ tục rà soát dự án, khó khăn từ dòng vốn tín dụng, giá đất bị đẩy cao và quĩ đất nội đô ngày càng hạn hẹp,… thì xu hướng đầu tư dần chuyển dần sang các vùng ven. Giá đất cũng theo đó mà nhảy múa liên tục.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp.

Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn. Nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, thị trường đang xuất hiện một nghịch lí đó là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Liên quan đến vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, đất nền vẫn luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, khi thị trường đất nền trở nên sôi động, xuất hiện nhiều mức giá khác nhau, các nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”. 

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư.

Đầu tiên là làm thế nào để xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô trên 1000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất.

Thứ hai là làm thế nào để xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100 m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Với tình huống thứ nhất, vị chuyên gia này đưa ra hai phương pháp. Thứ nhất là so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp này, người định giá phải tìm được ít nhất 3 bất động sản trên thị trường tương đồng về quy mô, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất,...

Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất.

Thứ hai là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, sẽ giả định doanh thu và các chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định.

Theo đó, khi ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. 

Khi ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay. Các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Bà Vân lưu ý thêm, do doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định được tỷ lệ chiết khấu theo thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. 

Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận việc trả bao nhiêu cho dự án. Từ đó có thể xác định giá trị thị trường của một dự án.

Đối với tình huống số hai, theo vị chuyên gia này, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên thường sử dụng phương pháp so sánh.

Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa vào giá chào trên thị trường. Bởi giá chào thường đã bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

“Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư không nên vội vàng, nên đưa ra quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản. Đặc biệt, tránh tâm lý đám đông”, bà Vân khuyến nghị.