Condotel - đối thủ 'đáng gờm' của phân khúc khách sạn

Đó là chia sẻ của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam trong cuộc trả lời phỏng vấn Reatimes liên quan đến những diễn biến của thị trường BĐS Đà Nẵng nói chung và sản phẩm condotel nói riêng.

Đối thủ tiềm tàng!

- PV: Theo báo cáo mới nhất của CBRE, BĐS nghỉ dưỡng ven biển là “điểm nóng” đầu tư trong hai năm gần đây, đặc biệt là loại hình căn hộ nghỉ dưỡng (condotel). Vậy bà có thể cho biết những nguy cơ tiềm ẩn của sự phát triển nóng này?

Bà Dương Thùy Dung: Condotel là loại hình BĐS dành cho nhà đầu tư, sau khi bán xong thường sẽ được vận hành theo chương trình Ký gửi Kỳ nghỉ (Rental Pool), với lợi nhuận được chia cho chủ đầu tư và chủ sở hữu theo một tỷ lệ đã được thỏa thuận trong hợp đồng, và thường chủ đầu tư sẽ có cam kết lợi nhuận tối thiểu để hấp dẫn người mua.

Nguồn cung condotel, do có chương trình Ký gửi Kỳ nghỉ, sẽ trở thành đối thủ cạnh tranh với nguồn cung khách sạn trên thị trường cho thuê phòng. Nếu nguồn cung condotel cùng với khách sạn đều đồng loạt tăng trưởng nóng, sẽ dẫn đến khả năng cung vượt cầu, tạo áp lực lên giá thuê và giảm công suất phòng nói chung trên thị trường.

Các nhà đầu tư cần phải tính toán kỹ để không bị ảnh hưởng tới bài toán doanh thu. Ngoài ra, giá thuê thấp sẽ có khả năng khiến số lượng khách du lịch tăng trưởng nóng, nếu hạ tầng của địa phương không đáp ứng kịp sẽ dẫn đến phát triển không bền vững (ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường,...).

Hạ tầng không đáp ứng kịp sẽ dẫn đến phát triển không bền vững.

- PV: Theo dự báo của CBRE, sẽ có khoảng 16.800 phòng khách sạn được đưa ra thị trường vào cuối năm 2017. Đến năm 2019 sẽ có khoảng 19.600 phòng khách sạn 3-5 sao.

Trong khi đó, nguồn cung hiện tại của sản phầm condotel là 6.715 căn và cuối năm 2017 sẽ có thêm khoảng 1.350 căn. Đến năm 2019, dự kiến nguồn cung mới sẽ có thêm 9.000 căn. Như vậy liệu việc phát triển có khiến cung vượt cầu hay không? Số lượng sản phẩm có được tiêu thụ hết hay không, nhất là sau khi APEC kết thúc? Và các nhà đầu tư phải cân nhắc điều gì?

Bà Dương Thùy Dung: Việc đẩy mạnh đầu tư về cơ sở hạ tầng không chỉ phục vụ cho APEC mà còn cho ngành du lịch của TP nói chung. Sự nổ lực trong việc quảng bá hình ảnh du lịch Đà Nẵng đã giúp cho tăng trưởng ấn tượng về lượt khách trong những năm qua. Đà Nẵng trở thành điểm đến du lịch mới kéo theo sự phát triển ấn tượng về nguồn cung khách sạn.

Trong 5 năm qua, tốc độ tăng trưởng bình quân lượng du khách và nguồn cung khách sạn 3-5 sao là tương đối xấp xỉ. Trong những năm tới, theo dự báo cẩn trọng của TP và kế hoạch phát triển của các dự án, cả nguồn cung 3-5 sao và nguồn cầu đều tăng trưởng khá đồng đều. Sự góp mặt của loại hình mới – condotel tạo thêm nhiều áp lực cho khối khách sạn. Việc giữ vững kết quả kinh doanh sẽ là thách thức lớn cho các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng nói chung.

Sự sáng tạo trong phát triển du lịch từ phía chính quyền là cần thiết, góp phần cho sự ổn định của thị trường. Về phía chủ đầu tư, xem xét cẩn trọng loại hình đầu tư cũng như chiến lược đầu tư trong dài hạn sẽ góp phần hạn chế rủi ro.

Những nguy cơ đối với người mua

- PV: Chúng ta phải thừa thận là thị trường condotel đang rất hấp dẫn bởi khả năng sinh lợi, nên có hiện tượng đa số các dự án căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) đang thực hiện giao dịch mua bán đều chưa có sổ đỏ và chưa hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước khiến người mua đang đối mặt với những rủi ro. Bà có thể chia sẻ những nguy cơ ấy và người mua cần có những động thái gì để đảm bảo quyền lợi của mình?

Bà Dương Thùy Dung: Theo chúng tôi, để tránh những rủi ro pháp lý, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp (bản sao) các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng đất trước khi ký hợp đồng mua bán. Những dự án từ các chủ đầu tư uy tín thường sẽ khá minh bạch trong các vấn đề này.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam.

- PV: Như trong phân tích tại buổi công bố mới nhất của CBRE, ranh giới giữa căn hộ truyền thống và căn hộ condotel gần như rất mong manh. Rất nhiều dự án căn hộ truyền thống (căn hộ thương mại) đang chuyển hướng sang condotel vì khả năng sinh lợi hấp dẫn. Sự dịch chuyển ấy sẽ tác động thế nào đến thị trường?

Bà Dương Thùy Dung: Condotel là sản phẩm chỉ có ở các thành phố du lịch, do đặc thù sản phẩm là một loại hình đầu tư và thường được người mua cho thuê lại. Khi muốn chuyển đổi dự án từ căn hộ thông thường (condominium) sang condotel, chủ đầu tư sẽ phải chịu nhiều chi phí hơn, chủ yếu là chi phí hoàn thiện căn hộ & nội thất, để khi vận hành chương trình cho thuê lại sẽ có sự đồng bộ giữa các căn hộ. Bù lại, giá bán sẽ có thể cao hơn căn hộ thông thường.

Xét về mặt lợi nhuận (chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển), không phải cứ chuyển sang condotel thì khả năng sinh lợi sẽ tốt hơn. Cần lưu ý là phân bổ loại căn hộ cũng như kích thước căn hộ có thể khác nhau giữa hai loại hình này. Ngoài ra, nếu phát triển condotel, chủ đầu tư còn phải xem xét đến việc vận hành/thuê đơn vị vận hành cho chương trình cho thuê lại, cũng như có tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận và cam kết lợi nhuận tối thiểu phù hợp để hấp dẫn người mua.

Chủ đầu tư trước khi ra quyết định phát triển loại hình nào, hẳn sẽ còn phải xét đến nhu cầu của người mua – liệu vị trí dự án có đủ đắc địa để vận hành như một khách sạn sau này, liệu nhu cầu mua căn hộ để ở tại địa phương có thực sự đủ lớn, hay người dân vẫn thích mua đất xây nhà hơn,…

Chưa thể kiểm chứng việc chủ đầu tư hoàn thành cam kết lợi nhuận

- PV: Nếu kiểm soát không tốt, tình trạng này sẽ gây ra những hệ lụy gì? Và để kiểm soát, chính quyền địa phương cần có những hành động gì?

Bà Dương Thùy Dung: Hiện nay, chúng tôi nhận thấy các chương trình cam kết lợi nhuận tối thiểu có thể là một điểm nóng. Để thu hút người mua, ngày càng có nhiều dự án đưa ra các cam kết rất hấp dẫn, có thể lên đến 12%. Do condotel là một loại hình BĐS mới, nên vẫn chưa thể kiểm chứng liệu các chủ đầu tư này có đủ khả năng hoàn thành nghĩa vụ trong thời gian cam kết không, nếu không thì người mua sẽ phải khiếu nại/đòi hỏi quyền lợi như thế nào. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là nhiều chủ đầu tư thực ra đã tính đến các cam kết này trong giá bán sản phẩm.

Tại thời điểm này, chúng tôi cho rằng vẫn chưa cần tác động của chính quyền – có chăng là cần quản lí tác động đến môi trường của các dự án này (từ giai đoạn xây dựng đến cả giai đoạn vận hành).

- PV: Và để tránh tác động tiêu cực có thể xảy ra, chính quyền sở tại có cần có những quy định gì hay không? Và nếu có thì đó là gì?

Bà Dương Thùy Dung: Định hướng quy hoạch rõ ràng, đồng bộ và bắt kịp với xu hướng phát triển của thị trường cũng như đưa ra các khuyến cáo về thị trường để các nhà đầu tư xem xét trước khi quyết định đầu tư sẽ góp phần đưa sự phát triển đi đúng hướng.

- PV: Trân trọng cảm ơn bà!