Cơ hội cho các nhà đầu tư mới vào Phú Quốc?

Phú Quốc chính thức trở thành TP đảo đầu tiên của Việt Nam đang là một thông tin gây chú ý và được kì vọng sẽ mang lại một làn gió mới cho thị trường bất động sản địa phương này sau một khoảng thời gian dài trầm lắng.

Tuy nhiên, liệu rằng thị trường này có còn đủ sức hút như các đợt sốt trước hay không là điều mà nhiều nhà đầu tư đang băn khoăn. 

Để làm rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Đức Giới, Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản Đặc Khu (DK Land).

PV: Sau cơn sốt đất quay cuồng thời điểm cuối năm 2017 – đầu năm 2018, thị trường bất động sản Phú Quốc đang diễn biến ra sao, thưa ông?

Ông Đặng Đức Giới: Thị trường bất động sản Phú Quốc sau thông tin Quốc hội dừng thông qua Luật Đặc khu (năm 2018) đến nay đang chững lại, giao dịch ảm đạm.

Tuy nhiên, đối với một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có giao dịch và có sức hút với các nhà đầu tư. Với phân khúc nhà phố và đất tại khu vực trung tâm, mức giá hiện nat không giảm mà còn có xu hướng tăng.

Còn các phân khúc như đất sào, đất có diện tích lớn, đất nền tự phát, đất phân lô phần lớn là giá giảm và rất ít giao dịch.

Đất nền tại Phú Quốc đang trong tình trạng bị "bội thực" vì nguồn cung quá nhiều mà nhu cầu thực lại quá ít, có chăng đây chỉ là một kênh đầu tư dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Bên cạnh đó, tình trạng phân lô tự phát, thiếu qui hoạch đồng bộ đã đặt ra một vấn đề lớn, một thách thức lớn cho công tác quản lí nhà nước về sau. 

Với tốc độ di dân từ các vùng ra Phú Quốc như hiện nay, nhu cầu đất nền vẫn rất nóng. Tuy nhiên, đó là những khu phân lô phù hợp qui hoạch, chuẩn mực về pháp lí, hạ tầng.

PV: Thông tin Phú Quốc lên thành phố có đủ sức phá vỡ sự trầm lắng kéo dài của thị trường bất động sản?

Ông Đặng Đức Giới: Bản thân Phú Quốc đã có nhiều tiềm năng phát triển. Chẳng hạn, cơ sở hạ tầng tại đây đã tương đối đồng bộ, có sân bay, bên cảng,... Ở giai đoạn chưa xảy ra dịch COVID-19, một ngày Phú Quốc có thể đón tới 80 - 90 chuyến bay.

Hiện nay, Phú Quốc đã xuất hiện rất nhiều những tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản như Vingroup, Sun Group, FLC, BIM Group, CEO Group,... Đặc biệt, Phú Quốc đã thu hút được rất nhiều các thương hiệu nổi tiếng về khai thác, vận hành và quản lí khách sạn như Accor, Marriott,...

Thông tin Phú Quốc lên thành phố có thể nói là một thông tin tích cực, khiến nhiều nhà đầu tư háo hức. Tuy nhiên, háo hức ở đây không phải người ta nghĩ đến viễn cảnh một thị trường sôi động ngay lập tức, giá tăng phi mã, mua liền tay,...

Thay vào đó, thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ giao dịch tốt hơn, sẽ phát triển theo hướng ổn định, lâu dài và sẽ bùng nổ khi phát triển đến một ngưỡng nhất định.

PV: Vậy, thông tin này có phải là "cứu cánh" cho không ít nhà đầu tư trước đây đã "việt vị" khi đầu tư vào BĐS Phú Quốc trong lúc Luật đặc khu chưa được thông qua?

Ông Đặng Đức Giới: Không thể phủ nhận, trước thời điểm năm 2018, có nhiều nhà đầu tư đã "việt vị" trước thông tin Quốc hội thông qua Luật đặc khu. Họ phán đoán sai về chính sách và kì vọng quá nhiều vào việc Phú Quốc sẽ lên đặc khu.

Sau đó, họ thi nhau ôm hàng, dùng đòn bẩy tài chính, thậm chí là dùng tất cả tài sản của mình để mua vào. Nhiều nhà đầu tư đã ôm hàng được ba năm nay và họ thật sự đuối.

Phải khẳng định, thông tin Phú Quốc lên thành phố là một tin vui, có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Nhưng để nói là "cứu cánh" thì chưa thực sự đúng.

Theo tôi, đây vẫn chưa phải là thời điểm để bất động sản Phú Quốc bùng nổ như các đợt sốt năm 2015, 2017. Đây chỉ là một sự thay đổi về thể chế, chuyển từ chính quyền nông thôn sang chính quyền đô thị. Điều này sẽ tạo ra một xung lực cho thị trường.

Hơn nữa, thời điểm cuối năm thường là lúc nhiều người dùng tiền nhàn dỗi, tích góp được để kiếm một kênh đầu tư ngoài các kênh như vàng hay chứng khoán,...

Hiện nay, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư nhiều tiềm năng và được nhiều người lựa chọn. Ở Phú Quốc, thời điểm của ba lần sốt đất trước đây đều rơi vào những tháng cuối năm và đầu năm sau.

Cộng với các chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương (nếu có) để tháo gỡ các chính sách liên quan đến qui hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, liên quan đến tách thửa, cơ chế thu hút nhà đầu tư,... có thể sẽ tạo ra một đợt sốt. Nhưng đợt sốt này sẽ không lớn, không "điên rồ" và không "ảo" như các đợt trước.

PV: Nói như vậy, không có nghĩa là thị trường không tiềm ẩn rủi ro. Các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản Phú Quốc thời điểm này và cả những năm tiếp theo cần lưu gì điều gì, thưa chuyên gia?

Ông Đặng Đức Giới: Qua những đợt sốt đất, giá bất động sản Phú Quốc đã bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, vẫn có những phân khúc giá đang có chiều hướng giảm. 

Do nhu cầu về tài chính, áp lực lãi vay, vẫn đang có rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng buông hàng với giá hợp lí.

Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư mới.

Ở Phú Quốc, ngoài các bất động sản nghỉ dưỡng nằm trong các dự án có pháp lí rõ ràng thì còn có rất nhiều những bất động sản không có đủ pháp lí.

Do đó, các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường này phải tìm hiểu kĩ các thông tin từ các cơ quan nhà nước, các công ty môi giới và sàn giao dịch uy tín để nắm rõ qui hoạch và pháp lí của từng khu đất.

Những dự án được phê duyệt, qui hoạch ổn định, pháp lí rõ ràng và đầu tư bài bản sẽ là điểm cộng thu hút các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, từ trước đến nay, nhà đầu tư mua bất động sản tại Phú Quốc chủ yếu với mục đích chờ giá tăng để bán kiếm lời chứ chưa chú ý vào giá trị sử dụng.

Theo tôi, các nhà đầu tư nên chú trọng vào mục đích sử dụng của bất động sản, có thể là để sở hữu hoặc cho thuê. Bởi vì vấn đề khai thác, kinh doanh trên đất rất quan trọng. Nó sẽ hạn chế được rủi ro cho nhà đầu tư trong trường hợp thị trường không tốt, không thể thoát hàng kịp thời,...

PV: Không thể phủ nhận, thị trường bất động sản Phú Quốc vẫn còn những điểm yếu, điểm nghẽn. Theo quan điểm của chuyên gia, Phú Quốc cần làm gì để vừa kịp thích ứng với những thay đổi, vừa tăng tốc?

Ông Đặng Đức Giới: Thị trường bất động sản Phú Quốc hiện nay không lớn về mặt qui mô bởi quĩ đất rất hạn chế nhưng giá trị rất lớn. Để thị trường phát triển tốt thì cần chú trọng một số yếu tố.

Thứ nhất, cơ chế chính sách và qui hoạch luôn phải công khai, minh bạch.

Thứ hai, các chính sách liên quan đến phân lô tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất nên được tháo gỡ. Có thể không tháo gỡ được hết trong một lần mà phải tháo từ từ, tháo gỡ có điều kiện để sàng lọc thị trường, sàng lọc những nhà đầu tư có năng lực, loại bỏ giới đầu cơ lướt sóng gây rối thị trường.

Theo tôi, khi Phú Quốc lên thành phố thì cơ chế, chính sách cũng phải thay đổi theo. Với những thay đổi về cơ chế chính sách trong thời gian tới cùng với sự xuất hiện của những nhà đầu tư khôn ngoan, đội ngũ môi giới chuyên nghiệp,... thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ ngày càng minh bạch hơn, phát triển bền vững hơn.