Chủ tịch Hội Môi giới: Giao dịch qua sàn không làm tăng giá bán nhà

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai,… Còn các giao dịch khác được khuyến khích giao dịch thông qua sàn.

Vừa qua, thẩm tra dự án luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.

Theo ông Thanh, những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín, việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Ngoài ra, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí giao dịch.

Do đó, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề nghị rà soát khoản 1 Điều 45, Điều 47 đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản); làm rõ tranh chấp, khiếu kiện tại điểm b khoản 1 Điều 51.

“Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết”, ông Thanh nêu ý kiến.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, về nguyên tắc giao dịch qua sàn bất động sản quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn.

Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sàn Việt Nam (VARS) khẳng định, nếu bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà.

Bởi việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả,… của bất động sàn mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này. Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

“Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư và khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án kiểu như Alibaba, nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra nhiều sự bất ổn cho thị trường bất động sản”, vị này cho hay.

Theo ông Đính, thông thường, với các dự án bất động sản, chủ đầu tư dự kiến chi phí bán hàng ở mức 8-10% giá bán. Để đảm bảo sự chuyên nghiệp và tính chuyên môn hóa, hiện nay rất nhiều chủ đầu tư đều thực hiện việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín. Điều này mang đến một số lợi ích.

Đơn cử, chủ đầu tư không cần tốn chi phí để duy trì bộ máy nhân sự bán hàng. Trong khi công việc này mang tính thời điểm. Các sàn giao dịch có sàn đội ngũ môi giới kinh nghiệm với tập khách hàng đông đảo nên việc tiếp cận khách hàng thường nhanh và rất hiệu quả,…

“Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định bắt buộc giao dịch phải qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Nhưng chúng ta có thể thấy, trong gần 10 năm trở lại đây, giá nhà luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vậy liệu mục tiêu giảm chi phí này có thực sự hiệu quả?”, ông Đính đặt vấn đề.

Vị này nhận định, xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, việc đưa quan điểm giao dịch qua sàn làm tăng chi phí là bất hợp lý. Đối với lo ngại việc bắt buộc giao dịch bất động sàn qua sàn sẽ làm gia tăng chi phí, ông Đính cho rằng có thể định mức phí trần, đủ để thực thi việc giao dịch.