Cần lưu ý điều gì khi đầu tư condotel vào thời điểm này?

Condotel với nhiều bất ổn... 

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2020, cả nước có 10.812 căn condotel được cấp phép. Tính riêng trong quí II, số căn condotel được cấp phép ghi nhận 6.300, tăng gần 40% so với quí I.

Trong bối cảnh khung pháp lí cho condotel còn chưa đầy đủ nhưng nguồn cung của loại hình này vẫn gia tăng từ đầu năm đến nay. 

Đồng thời, phần lớn các chủ đầu tư đều cam kết lợi nhuận hấp dẫn ở mức cố định 8-12%/năm, thậm chí lên tới 15%/năm. Rõ ràng, so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm hay cho thuê căn hộ cao cấp,... thì lợi nhuận của condotel hấp dẫn hơn hẳn. 

Chính vì vậy, vào thời kì hoàng kim (giai đoạn 2016 - 2017), các dự án condotel cũng ồ ạt "mọc lên như nấm", thu hút rất nhiều nhà đầu tư tham gia.

Từ cuối năm 2019, sau cú sốc dừng cam kết lợi nhuận tại Cocobay Đà Nẵng và nhiều dự án khác khiến thị trường condotel tiếp tục gặp khó khăn. 

Đến năm 2020, ảnh hưởng của dịch COVID-19 đã kéo lượng khách quốc tế giảm mạnh, công suất buồng phòng thấp kỉ lục,... khiến condotel được đánh giá là mảng tối nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Thêm vào đó, một số địa phương cũng đang có động thái kiểm soát chặt chẽ hơn việc quản lí đầu tư, xây dựng và kinh doanh đối với loại hình này.

Đơn cử, UBND TP Hà Nội vừa có công văn yêu cầu các đơn vị liên quan tăng cường quản lí đầu tư, xây dựng, kinh doanh các loại hình condotel, officetel và resort villa trên địa bàn. UBND tỉnh Bình định mới đây cũng yêu cầu Sở xây dựng rà soát việc quản lí và tạm dừng cấp phép xây dựng đối với các dự án condotel,... trên địa bàn.

Hay trước đó, UBND tỉnh Kiên Giang cho biết sẽ thực hiện thanh tra, kiểm tra, rà soát việc điều chỉnh qui hoạch, chuyển đổi công năng, thiết kế các dự án bất động sản nói chung, dự án condotel nói riêng để xử lí, khắc phục sai phạm (nếu có),...

Phía Bộ Xây dựng mới đây cũng cho biết đang nghiên cứu đề xuất bổ sung làm rõ các nội dung của hợp đồng mua bán đối với condotel và qui định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch này.

... tất yếu sẽ thoái trào?

Thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, trong đó có hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết lợi nhuận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. 

Về lâu dài, nếu các vướng mắc pháp lí vẫn chưa được khắc phục sẽ khiến condotel mất đi tiềm năng vốn có của nó.

Chia sẻ tại tọa đàm diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, cách đây 3-4 năm, condotel được coi là xu hướng ưa chuộng của các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, thời gian qua có nhiều chủ đầu tư không thực hiện được những cam kết đã tạo nên tâm lí e sợ cho các nhà đầu tư. "Một khi tâm lí chùng xuống sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường", ông Kiệt nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, xu hướng phát triển condotel là tất yếu. Du lịch phát triển mạnh cộng với cam kết lợi nhuận cao đã thúc đẩy phân khúc này phát triển.

Theo ông Quang, "condotel được cấp giấy phép xây dựng khá dễ dàng. Do đó, chủ đầu tư lợi dụng điều này để phát triển condotel rầm rộ mà không cân đối được bài toán dòng tiền sẽ dẫn đến không chi trả được lợi nhuận như cam kết".

Ông Quang cũng lấy ví vụ, với một lô đất rộng 4.000 m2 ở TP HCM chỉ xây được 200 căn hộ nhưng đối với condotel có thể được xây 600 căn.

Còn theo Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, condotel hiện có cả tiềm năng và lo lắng. Tiềm năng là bởi du lịch Việt Nam sở hữu đường bờ biển dài với nhiều bãi biển đẹp. Du lịch Việt Nam ngày càng hấp dẫn với du khách trong và ngoài nước.

Ông Hiển phân tích cụ thể hơn, trước đây du lịch Việt Nam không có nhiều cơ sở lưu trú chất lượng, hiện đại. Đến khi bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, sự vào cuộc của những doanh nghiệp lớn đã tạo nên những cơ sở lưu trú hiện đại, đẳng cấp ở nhiều địa điểm du lịch.

"Cái lo lắng ở đây là trên thế giới, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng làm ăn rất bài bản, nguồn tiền họ huy động được đầu tư vào dự án minh bạch. 

Còn ở Việt Nam, nhiều chủ đầu tư phát triển các dự án rồi thuê các đơn vị quản lí nổi tiếng của thế giới vào quản lí. Dự án được bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp nhưng quyền lực thật sự chỉ nằm trong tay của các chủ đầu tư", ông Hiển cho hay.

Cũng theo vị chuyên gia này, khi các chủ đầu tư không làm ăn đường dài, mang dự án thế chấp cho ngân hàng, kéo theo các công ty quản lí cũng phải rút lui, rủi ro sẽ thuộc về nhà đầu tư thứ cấp vì hiện nay pháp luật vẫn chưa qui định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình này.

Nhà đầu tư nên lưu ý điều gì?

Trong bối cảnh condotel có quá nhiều rủi ro như hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng nếu nhà đầu tư chọn đầu tư vào thời điểm này cần xem xét kĩ về tính khả thi, mức độ lấp đầy, năng lực khai thác có hiệu quả hay không bên cạnh các yếu tố về năng lực chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang cũng chia sẻ:  "Thị trường condotel đang được kì vọng sẽ phục hồi vào năm 2021 nhưng không có gì chắc chắn cả. Các nhà đầu tư đừng chỉ nhìn vào cam kết lợi nhuận và một bản vẽ hoành tráng mà dễ mắc sai lầm. 

Thay vào đó, nhà đầu tư cần lưu ý đến uy tín của chủ đầu tư, nên mua condotel nào sẵn có để khai thác được ngay. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến đơn vị vận hành bởi yếu tố này rất quan trọng".

Mặt khác, "để nhà đầu tư thứ cấp không bị bơ vơ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì Nhà nước cần có những qui định bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp, mà cao nhất là cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel", chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định.