Cách nào giải cứu các dự án bất động sản đang gặp vướng mắc?

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu mới đây đã có 10 kiến nghị gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại. 

Thứ nhất, đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Trong đó, đề nghị xây dựng hoàn thiện Điều 65, Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính công khai, minh bạch để các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng, đồng thời phát huy cao nhất nguồn lực từ đất đai và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Thứ hai, HoREA kiến nghị tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Đồng thời, cần bổ sung quy định chặt chẽ cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của chủ đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” (quy định tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013), để không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.  

Thứ ba, tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Thứ tư, không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. Ngoài ra, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cần thiết quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 

Vì theo nhận định của HoREA, việc bắt buộc giao dịch qua sàn không phù hợp với hệ thống pháp luật, chỉ sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch và không công bằng, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản,...

Thứ năm, chấp thuận cho UBND TP HCM áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỷ đồng. Bởi lẽ bảng giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chắc chắn sẽ phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Thứ sáu, đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho nhà nước khoảng 25 - 30% diện tích đất ở của dự án để nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất nhằm bổ sung ngân sách địa phương.

HoREA đánh giá cách làm này rất minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn thời gian làm thủ tục "định giá đất cụ thể". Qua đó, giúp cho cán bộ công chức không gặp rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án.

Thứ bảy, đề nghị giữ nguyên hai điều kiện thu hồi đất tại khoản 8 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai bởi  đây là hai điều kiện rất cần thiết cần phải được quy định để phòng ngừa việc thu hồi đất tràn lan.

Thứ tám, đề nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét và có kết luận dứt điểm các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm,... theo hướng thực hiện chủ trương thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả nghĩa vụ tài chính bổ sung vào ngân sách nhà nước để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện. Qua đó, góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Thứ chín, đề nghị cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ mười, đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề,… để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp,...