BĐS công nghiệp đứng trước cơ hội đón dòng vốn ngoại hàng tỷ USD

Việc Việt Nam nối lại đường bay quốc tế và áp dụng hộ chiếu vắc xin bên cạnh nỗ lực thu hút FDI từ các địa phương dự báo sẽ giúp ngành khu công nghiệp tiếp tục hưởng lợi và tăng trưởng mạnh hơn trong năm 2022.

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2022 diễn ra sáng nay (24/5), bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giai đoạn 2017 – 2018, dòng vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam tập trung chủ yếu vào BĐS nhà ở. Tuy nhiên, trong hai năm vừa qua, dòng vốn này đã có dịch chuyển rất rõ nét sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Đơn cử như trong quý I/2022, tổng giá trị giao dịch BĐS công nghiệp ở Hà Nội đã chiếm đến 28% trong tổng giá trị của giao dịch của các phân khúc.

Vị này cho biết thêm, trong 5 năm vừa qua, TOP 5 lĩnh vực có giao dịch lớn về đầu tư có BĐS công nghiệp. Trong đó, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An hiện đang là 5 tỉnh có đầu tư mạnh vào BĐS công nghiệp và các trung tâm loggistics. 

Các nhà phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam cũng ghi nhận tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Hiện nay đã có dòng vốn khoảng 2 tỷ USD đổ vào Việt Nam để xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và logistics. Sự ổn định của đồng tiền nội tệ Việt Nam so với các nước trong khu vực cũng là một trong những yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo bà Trang, các nhà đầu tư hiện đang tập trung chủ yếu ở miền Nam và miền Bắc. Trong đó, miền Bắc đang được hưởng lợi nhờ vị trí nằm gần Trung Quốc. Với hệ thống hạ tầng phát triển vượt bậc và đặc biệt là hệ thống giao thông ở Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và đặc biệt là kết nối sang Trung Quốc rất nhanh. Có rất nhiều nhà sản xuất lớn như Foxconn đang đặt nhà máy và sẽ tiếp tục đầu tư tại Việt Nam. Ngoài ra, ở phía Bắc có một xu hướng là sự hình thành của các chuỗi cung ứng, các chuỗi sản xuất có giá trị rất cao. 

Tại khu vực miền Nam, các thị trường chính như TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương không còn nhiều quỹ đất để thu hút các nhà sản xuất lớn. Tuy nhiên, các thị trường khác như Tây Ninh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn nhiều đất và tiềm năng để tiếp tục phát triển. 

“Hiện nay, tại các khu vực có nhà máy xây sẵn và đã hình thành thì Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh là ba tỉnh có tỷ lệ lấp đầy lớn nhất và hoạt động đầu tư sôi động nhất”, vị này nói.

Đánh giá về triển vọng thị trường trong thời gian tới, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hiện đang có sự tập trung của các nhà cung ứng lớn tại một số địa điểm như BW Industral tại Bình Dương nhưng quỹ đất tại tỉnh này hiện không còn nhiều. Đồng Nai và Long An quỹ đất dồi dào hơn và có các nhà máy đã xây sẵn. Thời gian tới, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đóng góp một lượng lớn nguồn cung đất công nghiệp trên thị trường. 

Đối với các nhà máy đã xây dựng sẵn và kho đã xây xong thì Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu đang chiếm tỷ trọng rất lớn về nguồn cung tương lai. Về nhu cầu đầu tư xây dựng kho bãi, đang có sự dịch chuyển từ Đồng Nai sang Long An.

Về thách thức, theo chuyên gia này, Việt Nam đang thiếu nguồn cung lao động có kỹ năng và chất lượng cao, tiến độ xây dựng các dự án hạ tầng giao thông còn chậm. Ngoài ra, lực cầu đang bị tập trung vào một số khu vực và bỏ quên rất nhiều khu vực có tiềm năng khác.

Hàng tỷ USD được cam kết đầu tư vào Việt Nam

Nói về dòng vốn vào BĐS công nghiệp, bà Trang Bùi cho biết, vốn FDI đầu tư vào Việt Nam chủ yếu thuộc hai lĩnh vực, một là sản xuất và hai là bất động sản. Trong đó, có nhiều nguồn vốn đến từ Singapore và các nhà đầu tư của Châu Âu hiện nay cũng rất quan tâm đến Việt Nam. 

“Chúng tôi cũng quan sát thấy thị trường BĐS Việt Nam đang có sự dịch chuyển rất nhanh và đang bước sang giai đoạn trưởng thành, ngày càng có nhiều dự án lớn và có nhiều chủ đầu tư lớn có kết nối rất tốt với các ngân hàng thương mại trong nước. Các doanh nghiệp có thể huy động vốn từ ngân hàng, ngoài ra còn phát hành trái phiếu ra thị trường”, bà Trang nhận định.

Tuy nhiên, theo Cushman & Wakefield Việt Nam, Chính phủ Việt Nam hiện nay đang theo dõi rất sát vấn đề phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS. Điều này đang tạo ra những thay đổi trên thị trường. Và nếu như ở thị trường Việt Nam không có các sản phẩm tài chính lớn và cũng không có nhiều dự án để thu hút các nhà đầu tư có tổ chức ở Việt Nam thì câu hỏi đặt ra là huy động nguồn vốn đầu tư như thế nào? 

Bà Trang cho rằng, với các nhà phát triển bất động sản có tầm nhìn dài hạn sẽ phải xem đâu là các nhà đầu tư tài chính dài hạn của mình. Tức là đừng chỉ tiếp cận vốn vay của ngân hàng hay phát hành trái phiếu mà vẫn còn rất nhiều cách khác để huy động vốn trên thị trường. Hiện nay nếu doanh nghiệp không huy động được vốn thì có thể sẽ có một số dự án bị ngừng triển khai. Do đó, đây cũng là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tìm và mở rộng danh mục lớn hơn, có giá trị cao hơn. 

“Với Hiệp định EVFTA thì hàng tỷ USD đã được cam kết đầu tư vào Việt Nam. Một số nhà đầu tư lớn đang đóng ở Trung Quốc có thể sắp tới sẽ mở rộng sang Việt Nam”, vị này cho hay.