'Bất động sản khó hấp thụ vốn không phải lỗi do ngân hàng'

Tăng trưởng tín dụng và tiếp cận vốn tín dụng trở thành một vấn đề được bàn luận sôi nổi trên hầu khắp các diễn đàn, hội nghị lớn từ lớn đến nhỏ. Những chủ đề như "nới room", "tăng room bất động sản", "khơi thông điểm nghẽn tín dụng", "tăng trưởng tín dụng khởi sắc"... được thị trường đón nhận như một tâm lý tích cực.

Gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản phục hồi; phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững đang trở thành vấn đề bức thiết để tạo ra một lực kéo quan trọng cho sự phục hồi của nền kinh tế khi đây là ngành có tác động lan tỏa lớn.

Ngược lại, nền kinh tế vẫn còn đối diện với nhiều thách thức là một trong những lý do khiến thị trường bất động sản dù đã có những tín hiệu khởi sắc hơn nhưng vẫn chưa thể quay trở lại đà tăng trưởng.

Chính sách tiền tệ liên tục được thúc đẩy cải cách linh hoạt và điều chỉnh thời gian qua liệu có phải là công cụ tối ưu nhất để cứu các doanh nghiệp bất động sản nói riêng thoát khỏi khủng hoảng và nền kinh tế nói chung thoát ra khỏi đà suy giảm? Việc doanh nghiệp không tiếp cận được vốn, tín dụng tăng trưởng thấp, lỗi có nằm ở chính sách tiền tệ?

Đây là vấn đề được Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) đưa ra và bình luận tại báo cáo nghiên cứu "Đổi mới cơ chế phối hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, một vài hàm ý với thị trường bất động sản".

Thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng đang dư thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng (trong hai tháng cuối năm 2023, toàn hệ thống còn gần 7% tăng trưởng tín dụng), lãi suất cho vay có xu hướng giảm, từ đó tổ chức tín dụng có điều kiện thuận lợi để cung ứng vốn tín dụng đối với nền kinh tế.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn thấp trong bối cảnh chính sách về tín dụng không có gì thay đổi; dư địa tín dụng đối với các tổ chức tín dụng tương đối rộng rãi và thanh khoản hệ thống được Ngân hàng Nhà nước duy trì dồi dào cho thấy nguyên nhân không nằm ở thanh khoản hệ thống ngân hàng.

Thực tế, với tốc độ tăng trưởng tín dụng thấp như hiện nay, các tổ chức tín dụng không kém phần sốt ruột bởi họ phải huy động tiền gửi, trả lãi cho người gửi tiền nên việc không cho vay được sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập của ngân hàng.

Cho đến nay, lợi nhuận ngân hàng vẫn phụ thuộc lớn vào thu nhập lãi thuần đến từ hoạt động huy động vốn và cho vay nên tín dụng tăng trưởng chậm đồng nghĩa với việc quy mô nguồn thu nhập chính của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng theo. Vì lẽ đó, hơn ai hết, các tổ chức tín dụng đều đang nỗ lực để tăng trưởng tín dụng, đưa vốn tín dụng trở lại thị trường.

Tuy nhiên, nỗ lực tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa với việc nới lỏng, điều chỉnh điều kiện cho vay bằng mọi giá, đặc biệt là đối với lĩnh vực có hệ số rủi ro cao như bất động sản.

Tín dụng ngân hàng thực chất là tiền của hàng triệu người, hàng trăm nghìn doanh nghiệp đã gửi gắm cho ngân hàng trên cơ sở niềm tin với hệ thống. Ngân hàng có trách nhiệm sử dụng nguồn vốn đó một cách thận trọng, an toàn và hiệu quả.

Cho vay những dự án dưới chuẩn, pháp lý không rõ ràng, phương án thu hồi vốn không khả thi hay có mức độ rủi ro cao không chỉ mang lại rủi ro cho chính ngân hàng, mà còn cho người gửi tiền và toàn hệ thống.

Kinh tế khó khăn, doanh nghiệp khó khăn càng khiến ngành ngân hàng đau đầu hơn để tìm kiếm các dự án khả thi, an toàn để đầu tư những khoản tiền tiết kiệm hay tiền gửi mà người gửi tiền và các doanh nghiệp khác đã uỷ thác cho mình.

Cho vay các dự án bất động sản và cho vay để mua các sản phẩm nhà ở, bất động sản thường có kỳ hạn 10 năm đến 20 năm. Trong khi đó, huy động của ngân hàng chỉ thường là 12 đến 24 tháng, dài nhất là 36 tháng. Huy động 3 năm mà cho vay đến 10 năm hoặc 20 năm là một rủi ro rất lớn.

Do vậy, tỷ lệ cho vay đối với các dự án bất động sản dài hạn bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vào hệ thống ngân hàng cũng cần phải được khống chế vì lý do an toàn hệ thống.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng khoảng 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Có thể thấy, các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế khác trong 20 ngành kinh tế khác đang phải chia nhau gần 80% dư nợ tín dụng còn lại.

Lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế. Ngành ngân hàng do vậy cũng phải cân đối hài hòa trong việc phân bổ tín dụng giữa các ngành kinh tế.

Đối với những doanh nghiệp bất động sản uy tín trên thị trường, thực hiện các dự án đúng tiến độ, có nguồn tiền để trả nợ đúng hạn và có tiềm năng để bán được hàng thì các ngân hàng vẫn luôn sẵn sàng cho vay vốn.