Cầu tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng tập trung vào mục đích tiêu dùng hoặc tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36%.

Trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản có sự tăng trưởng rất cao với 21,86%, cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Còn tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng lại có xu hướng giảm (giảm gần 4% so với cuối năm 2022).

Năm 2023 cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Đây là điểm cần chú ý khi cầu tín dụng để mua bất động sản có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường tiếp tục giảm so với giai đoạn trước.

Thông tin tại "Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội" sáng ngày 13/11, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết trong thời gian vừa qua, những nỗ lực từ nhiều phía (Chính phủ, các bộ ngành, hệ thống ngân hàng, bản thân doanh nghiệp, môi giới...) đã góp phần “giữ” thị trường bất động sản tích cực.

Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng cơ bản đã thoát khỏi nguy cơ khó kiểm soát và đang lấy lại đà. Các cơ chế, chính sách thúc đẩy cho thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu được hấp thụ. Lượng giao dịch trên toàn thị trường bắt đầu tăng dần theo thời gian.

Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng hơn trong bức tranh tổng thể. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP HCM... Các địa phương đều tích cực vào cuộc, chung tay gỡ rối cùng doanh nghiệp bất động sản như Hà Nội, Hải Dương, Đồng Nai... 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm trong thời gian gần đây, phân khúc nhà phố hoặc biệt thự liền kề có tăng nhưng số lượng không nhiều; cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị.

Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường; thiếu quỹ đất sạch, vấn đề tài chính liên quan đến đất đai, khó khăn tiếp cận nguồn vốn, các tồn tại chưa tháo gỡ về pháp lý dự án...

Trong khi đó, quý III/2023 ghi nhận gần 6.000 giao dịch bất động sản trên cả nước, gấp 1,5 lần so với quý II và gấp hơn 2 lần so với quý I/2023. Tuy nhiên, con số này vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch COVID-19.

Tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch phục hồi nhờ sự “hấp thụ” dần của hàng loạt các động thái hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và một phần dòng tiền quay trở lại do lãi suất giảm. Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp trong quý III không có nhiều thay đổi so với các quý trước, đã bắt đầu đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi tích cực. Các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng chấp nhận giảm sâu so với đỉnh sốt vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư.

"Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất; tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư tới các sản phẩm đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án bất động sản đã tăng so với hai quý đầu năm 2023, tuy nhiên tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện", vị này chia sẻ. 

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết thêm, thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện, tuy nhiên chưa phải hoàn toàn và vẫn đang rất khó khăn. Điều này được thể hiện qua số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt. Tính đến cuối tháng 8, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022.

9 tháng đầu năm, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần so với số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể với 3.394 doanh nghiệp, nhưng vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” thị trường bất động sản sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng, không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng. 

"Đây là khoảng thời gian hết sức quan trọng, mang tính quyết định cho sự chuyển mình của thị trường bất động sản. Cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường thực sự trở về trạng thái bình thường mới", ông Hải nhận định.