VARs: Bất động sản đã qua đáy, dần có thanh khoản

Dữ liệu mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt là so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn ở những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông,…  

Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất. Theo VARs, do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. 

Theo đánh giá của ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARs - Tổng Giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu "vượt đáy", tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu "qua đáy" ở loại hình đất đấu giá ở khu vực xung quanh Hà Nội. Theo đó, mức giá quanh ngưỡng 2 tỷ đồng có tỷ lệ hấp thụ 70 - 80% (với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm), có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch khoảng 30 - 50 triệu đồng/nền. Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm.

Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các thị trường đã vượt “đáy" đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARs, kiến nghị cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Bởi hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.

Mặc dù đã có nhiều hơn sự góp mặt của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án NOXH và nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo vị này, thị trường bất động sản quý cuối năm dự báo sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể thể đột phá, do các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Đồng quan điểm với ông Cương, ông Nguyễn Hoàng Nam, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARs - Tổng Giám đốc CTCP G-Home, chia sẻ thêm ngay cả khi đề án 1 triệu căn NOXH được thực thi tối đa, nguồn cung NOXH vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi đó, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách. 

Vì vậy, ông Nam kiến nghị, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về NOXH cần thay đổi phù hợp hơn, NOXH không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao. 

Dự báo phục hồi rõ nét hơn từ giữa năm 2024

Trước đó, giới chuyên gia cũng nhận định thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trong tiến trình hồi phục.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, đánh giá thị trường bất động sản đã và đang hồi phục, hiện đã hồi phục được 20 - 30% so với thời kỳ hoàng kim.

“Cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024 dựa trên những yếu tố: Lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó sẽ tốt hơn; những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; tình hình phục hồi kinh tế, vĩ mô của Việt Nam và thế giới sẽ rõ nét hơn”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cũng nhận định, khó khăn lớn nhất đã đi qua và cơ hội lớn nhất hiện nay là đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, kết quả tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng liên quan đến bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,… sẽ được sửa đổi và thông qua. Thời điểm thị trường phục hồi phải dựa trên các cơ sở: Chính phủ điều hành như thế nào, nguồn tiền được khơi thông ra sao,...

Còn theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản sẽ thay đổi tương đối rõ rệt từ cuối quý I và đầu quý II/2024 khi nguồn cung nhà ở xã hội được bán ra nhiều hơn. 

Ông cho biết, thị trường tiếp tục tái cấu trúc ở các phân khúc, nhất là nhà ở cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng. Bởi các chủ đầu tư đang tập trung nguồn lực vào những dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đặc biệt đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.