Bất động sản công nghiệp bùng nổ hậu COVID-19: Đâu là điểm đến lí tưởng?

Ồ ạt mở KCN "đón lỏng" dòng vốn dịch chuyển từ Trung Quốc

Thời gian vừa qua, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường BĐS nói chung do COVID-19 gây ra, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam lại ghi nhận những tín hiệu khả quan, sôi động với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới. Hàng loạt dự án ở khu công nghiệp được khởi công.

Mới đây, tại Long An, Công ty Cổ phần Đầu tư Tân Thành Long An vừa khởi công Dự án khu công nghiệp (KCN) Việt Phát tại Long An. Dự án rộng 1.800 ha, được chủ đầu tư qui hoạch hiện đại, theo mô hình kết hợp giữa KCN và khu đô thị. Diện tích đất dành cho KCN hơn 1.200 ha và đất dành cho đô thị hơn 625 ha.

Trước đó, giữa tháng 5/2020, giai đoạn 3 là KCN Đức Hòa III - SLICO cũng đã được khởi công. 

Còn trong tháng 3, Tập đoàn Vingroup đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong CTCP Đầu tư Khu công nghiệp VinHomes (VinHomes IZ) sang cho các công ty con là CTCP VinHomes và CTCP Phát triển Thành phố Xanh. Sau các giao dịch này, Vinhomes đã trở thành công ty mẹ của Vinhomes IZ.

Theo Vinhomes, chiến lược phát triển bất động sản khu công nghiệp được định hướng trên nền tảng kinh tế vĩ mô, cùng xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) những năm gần đây. Chiến lược mới được xác định sẽ trở thành một trong ba trụ cột, bên cạnh hai lĩnh vực từ trước là bất động sản nhà ở và văn phòng.

Phát triển bất động sản khu công nghiệp, theo Vinhomes, cũng góp phần tạo điều kiện cho nhiều nhà cung cấp thiết bị phụ trợ phát triển cơ sở sản xuất đầu tiên tại Việt Nam, xây dựng hệ sinh thái dây chuyền sản xuất ôtô nội địa, phù hợp với chiến lược tổng thể để đẩy mạnh phát triển mảng công nghiệp.

Bên cạnh các doanh nghiệp như Cao Su Phước Hoà (PHR), các thành viên khác của Tập đoàn Cao Su Việt Nam cũng đang rục rịch chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng cây cao su sang khu công nghiệp.

Đầu năm nay, Tổng công ty Cao su Đồng Nai cũng đã đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai xem xét cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 18.000/37.000 ha đất cao su mà doanh nghiệp này đang quản lí.  Trong đó, Tổng công ty chuyển sang phát triển khu, cụm công nghiệp tại địa bàn các huyện Thống Nhất, Long Khánh, Cẩm Mỹ và huyện Long Thành với diện tích 5.000 héc ta; phần còn lại phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.

Theo ông Lê Thành, Chủ tịch HĐQT Tân Thành Long An và là chủ đầu tư Dự án KCN Việt Phát, trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và dịch COVID-19 ảnh hưởng rất lớn đến dòng vốn FDI. Nhật Bản đã dành 2,2 tỉ đô la trong gói cứu trợ kinh tế cao kỉ lục của nước này để giúp các nhà sản xuất Nhật Bản chuyển dây chuyền ra khỏi Trung Quốc trong bối cảnh dịch bệnh phá vỡ chuỗi cung ứng giữa các đối tác thương mại lớn.

“Trước khi dịch COVID-19 bùng phát và cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung lúc đó đang ở cao điểm, chúng tôi đã khảo sát và nhắm tới tình huống chuyển dịch làn sóng đầu tư này. Tình hình dịch COVID-19 lan tràn khắp thế giới trong mấy tháng nay đã một lần nữa thổi bùng làn sóng dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc. 

Và một lần nữa, cơ hội lại mở rộng cửa hơn cho doanh nghiệp Việt Nam hợp tác, đón nhận các dòng đầu tư từ những công ty hàng đầu, tầm cỡ quốc tế. Việc doanh nghiệp nhanh chóng chuẩn bị sẵn hạ tầng là bước đi chủ động để hấp thụ”, ông Lê Thành nhận định.

Cạnh tranh sẽ gay gắt, KCN gần cảng chiếm lợi thế

Theo nhận định từ CBRE, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn nhất để trở thành một trung tâm sản xuất mới của thế giới. 

Cụ thể, hoạt động sản xuất sẽ tiếp tục xu hướng chuyển dịch ra khỏi Trung Quốc do chi phí tăng; xung đột thương mại với Mỹ; và chiến lược của các nhà sản xuất nhằm giảm thiểu sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất, đặc biệt là sau Covid-19.

Giá thuê và tỉ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn đã tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế. 

Tuy nhiên, vẫn có nhiều quan ngại về khả năng của Việt Nam trong việc hấp thụ làn sóng di dời sản xuất mới này, khi vẫn tồn tại nhiều thách thức như rủi ro chuyển tải, nguy cơ bị áp thuế cao do mất cân bằng thương mại, hạn chế về cơ sở hạ tầng và hệ sinh thái các nhà sản xuất thiết bị gốc.

Đánh giá về nguồn cầu của thị trường bất động sản công nghiệp, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng: "Những nỗ lực xoa dịu căng thẳng thương mại và các chính sách ngăn ngừa thuế quan có thể làm suy yếu nguồn cầu, đặc biệt từ Trung Quốc đại lục, Đài Loan, Hàn Quốc và Hồng Kông trong ngắn hạn. 

Những lợi ích từ các hiệp định thương mại mới là động lực bền vững hơn cho nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cầu tăng từ các doanh nghiệp trong ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn đang nhận được phản ứng khá tốt từ thị trường".

Còn trong dài hạn, theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nhận định: "Sự phát triển nguồn cung đất công nghiệp sẽ dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp hai nhờ vào mức giá thuê cạnh tranh hơn cùng với tỉ lệ lấp đầy còn thấp. 

Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn tại các khu vực này vẫn thấp do cơ sở hạ tầng còn yếu kém. Đồng thời, nguồn cung mới dự đoán sẽ đi vào hoạt động trong tương lai sẽ hạn chế sự tăng trưởng mạnh của giá thuê trung bình. 

Những khu công nghiệp có kết nối tốt với các cụm cảng biển quan trọng sẽ có tỉ lệ lắp đầy tăng nhanh chóng".

Nói về lí do chọn Long An làm khu công nghiệp, ông Lê Thành cho biết, dự án nằm giữa hai con sông lớn nên sẽ tận dụng lợi thế đường thủy, rồi đi ra các cảng nước sâu. Đồng thời kết nối với hệ thống giao thông đường bộ thông qua quốc lộ N2 đến TP HCM và các tỉnh phía Nam thuận tiện.

Còn theo JLL, nhờ vào lợi thế vị trí địa lí cửa ngõ nối liền miền Đông Nam Bộ với đồng bằng Sông Cửu Long, cơ sở hạ tầng cũng như môi trường đầu tư ngày một cải thiện và lực lượng lao động đông đảo, Long An sẽ trở thành một điểm đến công nghiệp thu hút nhà đầu tư trong tương lai gần.