Xu hướng 'thâu tóm' để hồi sinh dự án bất động sản tồn kho

Thông qua hình thức mua bán sáp nhập (M&A) để “thâu tóm” dự án, các chủ đầu tư mới đã giúp giải quyết được một phần quan trọng hàng tồn kho, nợ xấu của thị trường bất động sản.

Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, sau khi chuyển nhượng được dự án cho những doanh nghiệp có tiềm lực cũng đã thu lại được nguồn vốn, trả được nợ và tái khởi động những kế hoạch kinh doanh tiếp theo.

Mới đây nhất, ngày 12/3, liên doanh An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) công bố đã hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP HCM) từ Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng (Mã CK:VPH). Trong đó, giai đoạn 1 đã mua lại 2 block vào tháng 3/2015 và đang thi công hoàn thiện, dự kiến bàn giao cho khách hàng vào quý III và cuối năm 2017; giai đoạn 2 tiến hành mua lại 5 block tiếp theo.

Khu phức hợp Lacasa là một trong những dự án trọng điểm của Vạn Phát Hưng, nằm trên đường Hoàng Quốc Việt – Đào Trí, phường Phú Thuận, Quận 7, TP HCM. Quy mô dự án được quy hoạch khá lớn, gồm 6 block chung cư cao 28 đến 35 tầng và 1 tòa nhà văn phòng, khu nhà liền kề 66 căn và khu bệnh viện, trung tâm thương mại… được xây dựng trên tổng diện tích 6,35ha. Tuy nhiên dự án này đã “bất động” nhiều năm qua dù chủ đầu tư đã tạo quỹ đất từ năm 2004 và trở thành hàng tồn kho của VPH.

Thông tin từ VPH cho biết việc chuyển nhượng dự án Lacasa đã đem về một khoản lợi nhuận gộp không nhỏ là 325 tỷ đồng so với vốn điều lệ công ty hiện tại là hơn 460 tỷ đồng. Với khoản lợi nhuận lớn bất thường này, VPH sẽ dễ dàng triển khai các kế hoạch kinh doanh lớn của mình trong năm 2017.

Đại diện An Gia Investment, ông Lương Sĩ Khoa – Phó Chủ Tịch HĐQT, cho biết: “Sau khi mua lại dự án, chúng tôi sẽ khai thác triệt để những lợi thế của vị trí, cải tiến thiết kế, gia tăng thêm tiện ích, điều chỉnh mức giá đồng thời đưa ra những chiến lược tiếp cận khách hàng và bán hàng hiệu quả. Đây là cách mà An Gia Investment đã áp dụng với 5 dự án M&A trước đó và đã thành công”.

Được biết, dự án mới sẽ có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỉ đồng.

Trước đó, liên doanh An Gia Investment và Creed Group cũng đã hợp tác với Công ty cổ phần Phát triển Bất động sảnPhát Đạt (Mã CK: PDR) tái khởi động dự án River City quy mô 11,25 ha và dự kiến bàn giao vào năm 2019.

Trước câu hỏi tại sao lại lựa chọn con đường M&A thay vì tự phát triển quỹ đất để làm dự án mới, ông Lương Sĩ Khoa chia sẻ: “Thứ nhất, việc M&A các dự án giúp chúng tôi tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng.

Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến hơn 1 năm trời trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt nên phải tận dụng cơ hội để giới thiệu sản phẩm ngay.

Thứ hai, phần lớn các dự án bị đứng đều nằm tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, cận kề trung tâm, có hạ tầng dân sinh phát triển, kết hợp với lợi thế về kinh nghiệm của An Gia Investment và dòng tiền mạnh của Creed Group, chúng tôi dễ dàng phát triển những dòng sản phẩm mới phù hợp hơn”.

Ông Masakazu Yamaguchi – Giám đốc Quỹ đầu tư Creed Group tại Việt Nam cũng cho rằng: “Các quỹ đầu tư nước ngoài như chúng tôi có thế mạnh về tài chính và kinh nghiệm quản lý. Tuy nhiên, những doanh nghiệp trong nước lại có lợi thế rất lớn về tiếp cận quỹ đất, sự am hiểu về thị trường, môi trường kinh doanh và các chính sách pháp lý.

Tôi tin rằng, sự hợp tác giữa Creed Group và An Gia Investment cũng như giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ giúp kết hợp hiệu quả những thế mạnh của mỗi bên, tạo nên năng lực cạnh tranh lớn hơn rất nhiều.

Đặc biệt chúng tôi muốn đầu tư, mua lại những quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh để phát triển một dự án bài bản, dù chi phí mua đất có thể đắt đỏ hơn”.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) đưa ra dự báo năm 2017 hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây. Đây là cơ hội để giải quyết lượng hàng tồn kho khoảng 500 dự án của thị trường bất động sản TP HCM.

Tuy nhiên, theo HOREA, hiện có vướng mắc là tại Khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án.

Đồng thời nên coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.