'Nếu mua nhà mà vay 70% như quảng cáo của nhiều dự án nên về quê thì hơn'

Giá căn hộ tăng vọt trong 5 năm qua

Tại buổi báo cáo thị trường quí III, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc CTCP DKRA Việt Nam thông tin, giá nhà đất tại TP HCM gia tăng liên tục trong 5 năm qua, chưa kể trải qua những đợt nóng sốt khiến giá đất tăng mạnh ở một số khu vực. 

Do đó, Tổng Giám đốc CTCP DKRA cho rằng, cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án bất động sản mới, có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn ngày càng khan hiếm.

Từ 2015 - 2019, giá bán trung bình căn hộ hạng C tại TP HCM tăng từ 16 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 50 – 60%. (Ảnh: Hiếu Quân)

Xét trong giai đoạn từ 2015 – 2019, ở phân khúc căn hộ hạng B và hạng C, giá bán đều liên tục tăng. Cụ thể, mức giá trung bình của căn hộ hạng B tăng từ 21 triệu đồng/m2 lên 36 triệu đồng/m2; còn giá bán trung bình căn hộ hạng C tăng từ 16 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 50 – 70%.

Trong khi, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng C (phân khúc có nhu cầu ở thực lớn nhất) ngày càng sụt giảm, cá biệt trong quí II vừa qua không có nguồn cung mới.

"Cách đây vài năm có những tờ rơi quảng cáo 'sở hữu căn hộ tại TP HCM chỉ với mức giá 850 triệu đồng', nhưng nay những con số này chỉ có trong mơ thôi. Hiện với mức giá trung bình của căn hộ hạng C khoảng 25 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 55 m2 cũng đã có giá khoảng gần 1,4 tỉ đồng rồi.

Đối với đất nền, theo thống kê của chúng tôi, cách đây 5 năm có những khu đất chỉ mười mấy triệu/m2, nhưng giờ đã lên đến năm mấy triệu/m2. Tức mức tăng giá của đất nền lên đến hơn 200%. 

Như vậy, tốc độ tăng lương của người lao động làm sao mới theo kịp được tốc độ tăng giá nhà?", ông Phạm Lâm đặt vấn đề.

Về nguồn cung, tỉ trọng căn hộ hạng C của hai năm 2016 – 2017 còn được trên 30%, nhưng sang năm 2018 con số này đã giảm còn 17% và đến năm 2019 thì tỉ trọng chỉ khoảng vài %. Càng ngày giá nhà càng tăng cao, người dân muốn sở hữu nhà càng ngày càng phải đi xa và càng ngày càng khó tiếp cận việc mua nhà.

Đại diện DKRA đưa ra ví dụ về tương quan giữa thu nhập của người lao động và giá nhà, ông nhấn mạnh ví dụ này không đúng tuyệt đối và không đúng với nhiều trường hợp, chỉ có tính tham khảo.

Nếu một người thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, mua nhà 1,5 tỉ đồng, vay 50% giá trị căn hộ (tức 750 triệu đồng) với lãi suất 10,5%, sau khi trừ hết các khoản phải chi trả hàng tháng cho việc vay tiền ngân hàng để mua nhà thì người đó chỉ còn lại khoảng 3,8 triệu đồng/tháng. Như vậy, số tiền còn lại là không đủ chi trả sinh hoạt hàng ngày cho người lao động.

Công thức này được áp vào trường hợp người có thu nhập 20 triệu đồng/tháng, cũng mua nhà 1,5 tỉ đồng, vay 50% giá trị căn hộ, sau khi trừ hết chi phí thì người đó còn khoảng 8,8 triệu đồng/tháng. Trường hợp này được lãnh đạo DKRA đánh giá là khả thi.

Tương tự, vị này cũng xét tính khả thi cao cho trường hợp người có thu nhập 25 triệu/tháng có thể vay mua nhà 2 tỉ đồng, số tiền họ còn lại sau khi trừ chi phí lãi vay mua nhà là 10 triệu/tháng.

"Theo thống kê của DKRA, người lao động có thể mua được căn nhà có giá trị gấp khoảng 4 – 6 lần so với mức thu nhập năm của mình, tùy thuộc vào các chính sách về lãi suất, chính sách hỗ trợ nhà ở… Còn nếu mua nhà theo tỉ lệ vay 70% như quảng cáo của nhiều dự án thì tôi nghĩ "nên về quê" thì hơn", ông Lâm đưa ra lời khuyên.

Thực tế, nhiều người trẻ hiện nay mua được nhà là nhờ sự trợ giúp của gia đình chứ bản thân không thể tự tích lũy được số tiền lớn tương xứng. Hiện nay, nhà ở có giá bán dưới 1 tỉ đồng ở TP HCM gần như không còn. 

Từ đó, Tổng giám đốc DKRA thừa nhận rằng, đưa ra bài toán về cơ hội cho người trẻ mua nhà nhưng cũng không có câu trả lời thỏa đáng.

80% sinh viên Đại học ra trường bám trụ lại Sài Gòn mỗi năm gây áp lực lên hạ tầng xã hội

Dẫn các số liệu thống kê từ nhiều nguồn, báo cáo của DKRA cho biết, Việt Nam đang ở thời kì "dân số vàng" với cơ cấu đạt 96,2 triệu người. Trong đó, dân thành thị có khoảng 33 triệu người, chiếm 34%; còn dân số trong độ tuổi lao động từ 18 – 35 chiếm khoảng 36%.

Mức thu nhập trung bình của người trẻ dưới 35 tuổi khoảng 9 – dưới 20 triệu đồng/tháng.

Tỉ lệ người mua nhà ở độ tuổi 35 – 50 tuổi chiếm 50%; trên 50 tuổi chiếm 27% và dưới 35 tuổi chiếm 23%. Đặc biệt, tỉ lệ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ngày càng tăng trong 10 năm qua.

Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP HCM đang là 19 m2/người. Thành phố vẫn đang thiếu khoảng 35.000 nhà ở; chưa kể có khoảng gần 22.000 căn nhà ở trên và ven kênh rạch cần phải di dời, 474 chung cư cũ cần phá dỡ, cải tạo…

TP HCM đang thiếu khoảng 35.000 nhà ở; chưa kể có khoảng gần 22.000 căn nhà ở trên và ven kênh rạch cần phải di dời, 474 chung cư cũ cần phá dỡ, cải tạo… (Ảnh: Hiếu Quân)

Mỗi năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Dân số TP HCM gia tăng bình quân 1 triệu người trong vòng 5 năm, chủ yếu là người nhập cư, hơn 80% sinh viên học xong Đại học không về quê, gia tăng áp lực ngày càng lớn lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội.

Ông Phạm Lâm dẫn chứng: "Ngay ở trụ sở công ty tôi (quận 10), bao năm qua chưa bao giờ tôi chứng kiến cảnh nước ngập tràn vào tầng hầm như đợt triều cường mới đây, nước dâng cao khiến xe không thể đưa vào hầm gửi… Khi tốc độ phát triển kinh tế của TP HCM trở thành mũi nhọn của Việt Nam thì tốc độ gia tăng dân số sẽ còn nhanh hơn nữa.

Trong khi đó, loại hình nhà ở xã hội vẫn tồn tại nhiều bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở xã hội rất ít; qui trình thủ tục giấy tờ còn nhiêu khê không kém gì làm nhà ở thương mại; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thực hấp dẫn và chất lượng các dự án chưa thực thỏa mãn người dân (vị trí dự án ở xa trung tâm, giao thông chưa thuận tiện…).