Vì sao quỹ đầu tư bất động sản chưa thể mở rộng?

Tại phiên thảo luận thứ 3 với chủ đề "Thúc đẩy phát triển quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam" trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế tư nhân 2019 diễn ra sáng nay (ngày 2/5), trả lời câu hỏi về vấn đề vì sao quỹ này chưa thể mở rộng, ông Phạm Hồng Sơn - Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, cơ sở pháp lý đã có quy định từ năm 2012 nhưng đến 2016 cơ quan quản lý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank với vốn khoảng 50 tỉ đồng thành lập. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào bất động sản. Vì nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn.

Quỹ đầu tư bất động sản đến nay vẫn "dậm chân tại chỗ". Ảnh minh họa.

Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA) nhấn mạnh, thị trường bất động sản theo xu hướng của nền kinh tế, đang có dấu hiệu giảm sút. Năm 2009-2010, thị trường sốt giá nhưng không có người mua gây nên khủng hoảng và đóng băng, kéo theo ngành ngân hàng khó khăn.

Hiện tín dụng vào bất động sản đang bị siết chặt và giảm mạnh. Trước đây, tăng trưởng dư nợ tín dụng trong ngành bất động sản cao hơn tốc độ trung bình, đạt 18% vào năm 2016, trong khi thị trường chung chỉ 12%. Đến năm 2017, con số này lại ngược lại.

Tổng dư nợ vào bất động sản hiện chỉ hơn 500.000 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng nhỏ. Tín dụng giảm sút theo hướng sức mua của người dân mạnh nhưng hàng hóa không có bởi 2 năm nay các thủ tục cấp phép bị siết chặt, người dân chuyển sang mua đất nền. "Vì vậy, tôi cho rằng các ngân hàng nên siết chặt việc cho vay mua đất nền", ông Nam nói.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, quỹ đầu tư bất động sản cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành mới thực sự là động lực cho các dự án. Tuy nhiên, quỹ bất động sản theo như Nghị định 58, Nghị định 60, quỹ có sự pha trộn giữa quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản.

"Lý do dân không đầu tư vào các quỹ là do gửi ngân hàng an toàn hơn, thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro cao", ông Nam giải thích, đồng thời kiến nghị, Nhà nước nên miễn thuế cho quỹ này, nên đánh thuế cho những người được chia cổ tức của thuế theo mô hình của Thái Lan, Indonesia.

Chủ tịch VnREA cũng kiến nghị về mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở theo mô hình của Đức, Séc. Những tổ chức này mang lại nhiều lợi ích cho người nghèo, người có thu nhập trung bình...

Bà Dương Trần - đại diện VinaCapital đồng tình với ý kiến của Chủ tịch VnREA về vấn đề thuế. Bà Dương cho biết thêm, việc chuyển nhượng cũng là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản khó phát triển.

Với quy định, nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này.

Từ đó, bà Dương kiến nghị chỉ nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng khoảng một năm là phù hợp.

Bên cạnh đó, đại diện VinaCapital nêu thêm ý kiến, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Bà đề xuất giới hạn vay phải lên đến 15%.

Ông Phi Vân Tuấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế nêu vấn đề, khi chuyển đổi bất động sản vào quỹ có sự điều chỉnh rõ ràng của chính sách thuế. Đối với tổ chức cũng như cá nhân, góp tài sản bất động sản vào quỹ đều được các doanh nghiệp ghi chép. Nếu gộp vào quỹ, các doanh nghiệp cần đánh giá lại theo thị trường.